Как известно, программа льготной ипотеки для новостроек (далее: льготная ипотека) была запущена весной 2020 года, чтобы поддержать застройщиков в период острой фазы ковидного кризиса. Она позволяла гражданам взять кредит на покупку квартиры в новостройке под 6.5%. 

Изначально программа льготной ипотеки должна была действовать лишь до 1 ноября 2020 года, затем ее продлили до середины 2021 года на тех же условиях. Однако уже по итогам 2020 года стало окончательно ясно, что цель поддержать застройщиков не просто выполнена, а перевыполнена с огромным запасом (подробнее см. «Льготная ипотека: “вершки” и “корешки”», Правда, №62, 17.06.2021, https://kprf.ru/roscrisis/203370.html). Цены на недвижимость не только не упали, но уже летом 2020 года резко рванули вверх, что позволило застройщикам получить сверхприбыли. Так, например, крупнейший российский девелопер – группа компаний «ПИК» – в 2020 году увеличила свою чистую прибыль почти вдвое (точнее, на 91.7%) по сравнению с 2019 годом. 

При этом жилье не стало доступнее для простых граждан, поскольку снижение ипотечной ставки было с лихвой компенсировано ростом стоимости недвижимости (мы поясняли это на подробном расчете в статье «Льготная ипотека и рост цен на жилье», Правда, №117, 03.12.2020, https://kprf.ru/roscrisis/198899.html). Выгоду получили только те заемщики, которые успели воспользоваться программой в самом начале, пока цены на жилье еще не выросли.

Казалось бы, в июне прошлого года уже всем должно было быть очевидно, что в дальнейшем продлении программы льготной ипотеки нет никакого смысла. Более того, затраты государственного бюджета (не только в абсолютных цифрах, но и в расчете на каждый рубль еще не выплаченной заемщиком части задолженности по льготному ипотечному кредиту) в тот период начали расти вместе с ростом ключевой ставки ЦБ (подробнее о зависимости этих расходов от ключевой ставки — ниже). 

Тем не менее, лоббисты от строительной отрасли сумели убедить правительство продлить программу льготной ипотеки еще на год — до середины 2022 года. Банковское лобби тоже внесло свой вклад, ведь для банков участие в программах субсидируемой ипотеки (льготной, семейной и т. д.) крайне выгодно. Банкиры и застройщики тогда провели массированную кампанию в СМИ с описанием того, какие ужасы ожидают строительную отрасль и всю российскую экономику в целом, если льготная ипотека не будет продлена. И государство пошло им навстречу, еще раз продлив программу при чисто символическом повышении льготной ставки с 6.5 до 7.0%.

***

Последний взлет цен на недвижимость случился в марте-апреле текущего года, когда на волне паники состоятельные граждане пытались спасти свои рублевые сбережения, срочно вложив их в «квадратные метры». За указанные два месяца средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 9.3% (с 297.1 до 324.8 тыс. рублей). Это был пик пузыря недвижимости; достигнутый уровень цен был абсолютно искусственным, чисто спекулятивным, так что с конца весны цены на недвижимость плавно снижаются. Если бы это снижение оказалось устойчивым, оно привело бы к началу распродаж инвестиционных квартир и можно было бы сказать, что пузырь на рынке недвижимости лопнул. Тогда можно было бы ожидать значимого падения цен на жилье, что сделало бы наконец жилье более доступным для населения. 

Однако власти, под давлением строительного и банковского лобби, попытались предотвратить такой поворот событий и стабилизировать цены на достигнутых уровнях. Для этого нужно было привлечь новых покупателей, готовых приобретать жилье по явно завышенным ценам, и власти применили все тот же надежный инструмент — льготную ипотеку на новостройки, кардинально расширив ее действие. 

После нескольких пересмотров параметров льготной ипотеки, сделанных в первой половине текущего года, мы по итогу получили продление программы до конца года под ту же ставку 7%, но с кратным увеличением максимального размера кредита. Он был увеличен с 3 до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и соответствующих областей, и с 3 до 6 млн рублей для всех остальных регионов. Это привлекло на рынок новых покупателей, и на какое-то время стабилизировало цены. Так, в Москве в июле цена квадратного метра даже немного подросла — с 310.7 до 311.0 тыс. рублей, закрепившись значительно выше февральского уровня (297.1 тыс. рублей), который, напомним, уже был завышенным и от которого начался последний чисто спекулятивный взлет цен. 

*** 

Однако этих мер «поддержки пузыря» хватило лишь на пару месяцев, и к осени цены на жилье опять начали снижаться. Спасти сверхприбыли застройщиков могло только очередное расширение программ субсидирования ипотеки, а тут, как назло, даже с продлением льготной ипотеки на новостройки возникли вопросы: к лагерю ее противников (к которому до этого, по большому счету, принадлежал только ЦБ) добавился еще один мощный игрок — Минфин. И вот почему.    

Дело в том, что события весны этого года высветили один существенный риск, связанный с субсидируемой ипотекой (и вообще с любыми программами субсидирования процентной ставки): бюджетные расходы по подобным программам растут (линейно) при росте ключевой ставки ЦБ, и когда ставка весной этого года взлетела до 20%, вместе с ней взлетели и расходы федерального бюджета. Поясним это подробнее.  

В случае льготной и семейной ипотеки государство компенсирует банку «недополученный процентный доход», то есть отклонение льготной ставки от рыночной. Для готового жилья это отклонение рассчитывается (согласно постановлениям правительства № 566 от 23 апреля 2020 года и № 1711 от 30 декабря 2017 года для льготной и семейной ипотеки соответственно) как разница между льготной ставкой и ключевой ставкой, увеличенной на 3 процентных пункта (п.п.). Значение ключевой ставки берется по состоянию на начало месяца, за который производится возмещение. 

Так, например, сейчас, при ключевой ставке 7.5%, по кредитам, выданным под льготную ставку 7.0%, государство компенсирует банкам (7.5 +3.0) — 7.0 = 3.5 п.п. Иными словами, расходы государственного бюджета на каждый такой кредит в настоящее время эквивалентны выплачиванию процентов по кредиту на ту же сумму под 3.5%. Аналогично, для кредитов, выданных в начале программы под 6.5%, размер компенсации от государства составляет (7.5 +3.0) — 6.5 = 4.0 п.п.; для кредитов семейной ипотеки под 6% размер компенсации составляет 4.5 п.п.

Подчеркнем еще раз: по каждому ипотечному кредиту с субсидируемой ставкой государство продолжает выплачивать банкам компенсацию недополученных доходов в течение всего срока кредита (то есть 20−30 лет), так что государственный бюджет еще долгие годы будет нести расходы по уже выданным кредитам такого типа, даже если выдача новых прекратится. Расходы государства на компенсацию банкам недополученных процентных доходов по субсидируемой ипотеке по сути эквивалентны обслуживанию долга, равного по объему общей сумме текущей задолженности по всем таким кредитам, выданным к текущему моменту, причем «долг» этот «обслуживается» по плавающей ставке, зависящей от ключевой ставки («ЦБ минус 3.5 п.п.» для кредитов, взятых до продления программы льготной ипотеки в июле 2021 года, «ЦБ минус 4 п.п.» для кредитов, взятых после этого продления, и «ЦБ минус 3 п.п.» для семейной ипотеки). 

В марте и апреле текущего года, когда ключевая ставка на начало месяца составляла 20%, государство было вынуждено выплатить банкам компенсацию недополученного процентного дохода в размере 16—17 п.п., то есть гораздо больше, чем было заложено в бюджет.  

На тот момент совокупный объем кредитов в рамках одной только программы льготной ипотеки для новостроек уже был весьма значительным — порядка 2 трлн рублей, так что и непредвиденные расходы бюджета оказались весьма заметными. К настоящему времени совокупный объем кредитов в рамках этой программы вырос еще сильнее. Так, по сведениям «РБК-Недвижимости» со ссылкой на пресс-службу «Дом.РФ», по состоянию на 10 ноября текущего года по льготной ипотеке на новостройки было выдано кредитов на сумму 2.97 трлн рублей, в том числе с начала 2022 года — на 900.6 млрд рублей. 

Эти без малого три триллиона рублей — это объем выданных кредитов; объем текущей (то есть еще невыплаченной) задолженности, от которого зависят расходы госбюджета, чуть меньше (заемщики свои кредиты со временем выплачивают, и текущая задолженность сокращается). Но меньше он ненамного, потому, что, во-первых, почти треть кредитов были взяты менее года назад и, во-вторых, ипотечные кредиты почти всегда долгосрочные, поэтому даже по тем из них, что были взяты в самом начале программы, выплачена лишь незначительная доля тела кредита. 

Таким образом, с учетом кредитов, выданных в ноябре-декабре, можно считать, что объем текущей задолженности по льготной ипотеке на новостройки к концу года составит порядка 3 трлн рублей; это грубая оценка, но для понимания сути проблемы она сгодится. При таком объеме текущей задолженности и при текущей ключевой ставке 7.5% величина компенсации банкам из бюджета по программе льготной ипотеки для новостроек составит порядка 220 млрд рублей в год. И это только по одной из существующих программ субсидирования ипотеки! Если бы эти средства были направлены на развитие социальной аренды жилья, то можно было бы помочь улучшить жилищные условия гораздо большему числу семей, причем наиболее нуждающихся.  

Но и это еще не все. Каждый процентный пункт повышения ставки ЦБ будет добавлять к годовым затратам бюджета на компенсацию банкам в рамках льготной ипотеки (по уже выданным кредитам), еще примерно по 30 млрд рублей. Между тем, повышение ключевой ставки в будущем году весьма вероятно, поскольку  ЦБ будет бороться с ускорением инфляции (подробнее см. «Глобальная рецессия все ближе» Правда, №96, 01.09.2022, https://kprf.ru/roscrisis/212930.html). Кстати, сам ЦБ уже отмечает «преобладание проинфляционных рисков как в краткосрочном, так и в среднесрочном аспекте». Об этом недвусмысленно заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после заседания регулятора в минувшую пятницу 16 декабря. Это было второе заседание подряд, на котором  ключевая ставка не понижалась, поэтому с учетом риторики главы ЦБ можно довольно уверенно утверждать, что цикл понижения ставок завершен и отсюда им дорога только наверх.

Таким образом, для российского бюджета оплата уже имеющихся обязательств перед банками по  программе льготной ипотеки выливается в весьма значимые и плохо предсказуемые суммы (чтобы понять, насколько они значимые, можно было бы их сравнить с расходами по программам развития критического импортозамещения, заложенными в федеральном бюджете на следующий год,  которые меньше в разы, но мы не будем здесь на это отвлекаться). 

Такие расходы наша страна еще могла себе позволить в спокойное время, когда федеральный бюджет был устойчиво профицитным. Но сейчас, когда ситуация коренным образом изменилась, обязательства государства перед банками по льготной ипотеке стали слишком обременительными. Исправить это никак нельзя, но можно хотя бы далее не усугублять проблему. То есть надо как можно скорее отказаться от дальнейшего наращивания объема этих обязательств. Так что неудивительно, что теперь и Минфин присоединился к лагерю противников льготной ипотеки.

***

Еще одним решительным противником программ субсидирования процентной ставки по ипотеке традиционно выступает ЦБ. В начале декабря во всех деловых СМИ прошла цитата представителя ЦБ о том, что «строительная отрасль подсела как на иглу на льготную ипотеку, и чем дольше сидишь, тем больнее слезать». 

Помимо традиционных аргументов против льготной ипотеки, ЦБ в «Основных направлениях единой денежно-кредитной политики 2023 год и на период 2024—2025 годов» приводит еще один весьма значимый аргумент. Суть его в том, что программы субсидирования процентной ставки, если их объемы значительны, смягчают кредитные условия в целом и, тем самым, вносят вклад в разгон инфляции, что вынуждает ЦБ придерживаться более жесткой денежно-кредитной политики, то есть держать более высокие ставки для всех остальных субъектов экономики. 

Это по сути означает, что субсидирование ипотечной ставки перетягивает кредитные ресурсы в строительную отрасль, делая кредит менее доступным для всех остальных отраслей. В нынешней ситуации, когда вопрос о создании новых производств для замещения критического импорта встал в полный рост, наша страна не может себе позволить продолжать такую перекачку ресурсов из промышленности в жилищное строительство. 

***

Таким образом, в нынешних непростых экономических условиях аргументы в пользу прекращения программы льготной ипотеки стали особенно весомыми, и в середине ноября замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что программа льготной ипотеки для новостроек продлеваться не будет, потому что в ней «нет необходимости». 

После этого застройщики и банкиры, как и в прошлые разы, развернули информационную кампанию в СМИ и начали лоббировать (через Минстрой) очередное продление программы. И  Минфин «дал заднюю»: в начале декабря министр финансов Антон Силуанов опроверг слова своего заместителя, сказав, что программа будет не прекращена, а модифицирована. В качестве вероятной модификации министр назвал сохранение льготной ипотеки с измененными параметрами и только в тех регионах, в которых строительству жилья действительно требуется господдержка. 

Это был весьма разумный, хотя и компромиссный, подход. Если бы он был реализован, это был бы большой шаг в правильном направлении. Однако у президента Путина было иное мнение… 

В минувший четверг, выступая на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам, Путин сказал: «Как и договаривались, мы будем сворачивать механизм льготной ипотеки <...>, но будем делать это плавно. Что именно имею в виду? Мы продлим льготную ипотеку по всей территории России до 1 июля 2024 года. При этом ставка по ней будет повыше, увеличится до 8%» (цит. по «Интерфакс»). 

Называть такое предложение «сворачиванием» льготной ипотеки, даже «плавным», на мой взгляд нет никаких оснований: это в чистом виде продление, причем сразу на полтора года (раньше власти не решались продлевать программу более чем на год) и лишь с незначительным изменением параметра.

Однако на этом сюрпризы не закончились. Далее в своем выступлении Путин объявил о кардинальном расширении программы семейной ипотеки под 6%: теперь она будет доступна для всех семей, где есть два ребенка, не достигших 18 лет; раньше эта программа была доступна только тем семьям, где есть ребенок, родившийся начиная с 2018 года. 

Кстати, когда программа семейной ипотеки только начиналась, ее основная цель состояла в стимулировании рождаемости. И эта цель достигалась: ведь только рождение ребенка давало семье право получить ипотеку по низкой ставке, так что объемы семейной ипотеки на начальном этапе были сравнительно небольшими и на общий уровень цен на жилье они почти не влияли. Таким образом, жилье действительно становилось более доступным для тех семей, которые решали завести ребенка, и это был для них мощный стимул.

Объявленное Путиным расширение программы семейной ипотеки этот стимул нивелирует. Теперь семейная ипотека превращается просто в инструмент поддержания застройщиков, точнее, в инструмент поддержания пузыря на рынке недвижимости. В общем итоге мы имеем кардинальное расширение субсидируемой ипотеки: и льготная ипотека продлена практически без изменений, и семейная — под еще более низкую ставку 6% — теперь становится доступна весьма широкой категории граждан. 

***

Так что прав был упомянутый выше представитель ЦБ, сказавший, что строительная отрасль подсела на льготную ипотеку как на иглу. Подобная зависимость, как известно, требует все более высоких доз соответствующих «веществ», вот и «доза» ипотечных субсидий для застройщиков должна постоянно увеличиваться. Государство оказалось в заложниках у строительной отрасли, и теперь вынуждено тратить на ее поддержку все больше и больше средств — даже при дефиците бюджета и жесткой экономии по большинству статей, связанных с социальной сферой и экономическим развитием.  

Кстати, такое развитие событий мы предсказывали еще в конце 2020 года в указанной выше статье «Льготная ипотека и рост цен на жилье» (https://kprf.ru/roscrisis/198899.html). Мы тогда писали, что программа льготной ипотеки позволила раздуть пузырь на рынке недвижимости и прекращение ее приведет к сдуванию этого пузыря, которое окажется довольно болезненным для застройщиков, поэтому они опять придут к государству с протянутой рукой. 

Приведем полностью наш вывод из той статьи: «Тем самым, мы получим еще один пример классической схемы “присвоение прибылей и обобществление (то есть перекладывание на государство) убытков”, когда в “тучные” годы частные системно-значимые компании зарабатывают сверхприбыли и их владельцы обогащаются, но как только начинается кризис они приходят за помощью к государству, зная, что государство не может позволить им обанкротиться. Так что за непродуманную схему льготной ипотеки государству, вероятно, придется заплатить дважды...»  

Мы ошиблись с этим пессимистичным выводом: реальность оказалась еще более пессимистичной. За непродуманную схему льготной ипотеки государство заплатило не дважды, а многократно. Оно теперь платит за нее постоянно, во все возрастающих объемах, и конца этому не видно…

_________________________

Статья опубликована в газете «Правда»: Подсели как на иглу, выпуск №143 (31346) 22 декабря 2022 года - Gazeta-Pravda.ru