Напомню, программа льготного ипотечного кредитования была введена весной этого года как антикризисная мера. Суть этой программы в том, что государство частично субсидирует процентную ставку по ипотеке, в результате чего заемщик получает кредит по ставке 6.5% годовых, что на тот момент было заметно ниже рыночных ставок (в марте-апреле текущего года среднерыночная ставка по ипотеке составляла порядка 9% годовых). Изначально предполагалось, что программа будет действовать до конца сентября, но затем было принято решение продлить программу до середины 2021 года. 

Вместе с тем, начиная с весны этого года цены на жилье резко пошли в рост. Этому способствовало несколько факторов, но льготная ипотека по мнению большинства аналитиков была основным из них. Свой вклад в рост спроса на жилье внесли также снижение ставок по депозитам (усугубленное введением со следующего года налога на процентный доход) и неопределенность на валютном рынке: эти факторы способствовали росту привлекательности жилой недвижимости как объекта для инвестирования. Все эти факторы привели к резкой активизации спроса, но при этом предложение жилья не могло вырасти быстро, поскольку типичный срок реализации проекта по возведению жилого дома составляет не менее двух-трех лет.

В итоге на рынке жилья возник дисбаланс, который и привел к скачку цен. По статистике «Дом.РФ» только за девять месяцев текущего года цены на новостройки в целом по России выросли на 10.5%, а по Москве и Московской области рост составил 16.5%. Эти цифры значительно выше официальной инфляции; более того, рост цен на жилье происходит на фоне падения реальных располагаемых доходов населения. Сейчас этот рост все еще продолжается, причем начали подтягиваться и цены на вторичное жилье: так, по данным портала IRN.RU по итогам одного лишь октября средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве в среднем увеличилась на 2.4% и достигла 191 тыс. рублей. При этом средние цены росли главным образом за счет низких ценовых сегментов: так, рассчитываемый IRN.RU индекс стоимости «дешевого» жилья (то есть 20% самых доступных квартир) в октябре вырос на 4.2%, в то время как индекс «дорогого» жилья (20% самых дорогих лотов) упал на 0.9%.

Сделала ли программа льготной ипотеки жилье доступнее для широких масс населения? В целом нет, хотя те заемщики, которые успели взять кредит и купить жилье сразу после запуска программы, оказались в выигрыше, однако уже после нескольких месяцев действия программы рост цен на жилье полностью нивелировал эффект от льготной ставки – во всяком случае, в низких ценовых сегментах. 

Это можно продемонстрировать простым расчетом. Предположим, что некая семья хочет купить квартиру стоимостью 5 млн рублей в кредит на 20 лет и что у них есть 1 млн рублей на первоначальный взнос (20% стоимости квартиры). Таким образом, размер требуемого кредита составляет 4 млн рублей. Средняя рыночная (не льготная) ставка по кредитам на 20 лет в сентябре-октябре этого года составляла порядка 7.8% годовых (рыночные ставки по ипотеке снизились по сравнению с началом года из-за снижения ключевой ставки ЦБ). Таким образом, если бы программы льготной ипотеки не было, то за кредит на 4 млн рублей по ставке 7.8% на 20 лет наши заемщики должны были бы ежемесячно платить порядка 33 тыс. рублей (расчет величины ежемесячного платежа можно сделать на «калькуляторе ипотеки», доступном на сайтах многих банков). 

А теперь проведем тот же расчет для той же семьи в ситуации, когда программа льготной ипотеки работает, но при этом цены на жилье выросли на 15%. В таком случае цена квартиры будет уже не пять, а 5.75 млн рублей; первоначальный взнос тот же – 1 млн рублей (теперь это уже не 20%, а 17.4%), следовательно, сумма кредита – 4.75 млн рублей; ставка кредита – 6.5%. Тогда ежемесячный платеж составит 35.4 тыс. рублей, то есть на 2.4 тыс. рублей больше, чем если бы льготной ипотеки не было, но цены бы не выросли. Таким образом, мы видим, что там, где цены выросли на 15% и выше (как, например, в Москве и Московской области), жилье уже стало менее доступным, чем до запуска программы, а рост цен между тем все еще продолжается, хотя и более низкими темпами.   

Таким образом, программа льготной ипотеки помогла улучшить жилищные условия лишь немногим людям – тем, кто успел купить жилье сразу после запуска программы, когда цены еще не успели вырасти. Основными же выгодоприобретателями этой программы стали девелоперы и застройщики: за период коронакризиса они смогли заработать прибыль, заметно превышающую их самые смелые «докризисные» прогнозы. Ведь выросли не только цены, но и объемы продаж новостроек: во многих регионах они достигли рекордных за всю историю значений. 

Особенно сильный перегрев рынка наблюдался в сентябре, когда еще не было ясно, будет ли продлена программа льготной ипотеки. Так, например, в Москве в сентябре текущего года по данным Росреестра за месяц было заключено 11.9 тыс. договоров долевого участия, что примерно вдвое превышает типичные предкризисные значения этого показателя. Так что неудивительно, что выручка застройщиков в третьем квартале показала взрывной рост: например, у крупнейшей российской девелоперской компании – группы ПИК – по словам ее вице-президента Юрия Ильина объемы реализации недвижимости в третьем квартале выросли в денежном выражении на 52% по сравнению с прошлым годом (цит. по «Эксперт», №46, 2020). 

В октябре спрос на жилье немного сократился, но, тем не менее, остался весьма высоким по историческим меркам: так, например, в Москве за месяц было заключено 9.9 тыс. договоров долевого участия, что на 65% больше, чем октябре 2019 года.  

Однако для государства эти рекордные прибыли застройщиков влетели в копеечку. В настоящее время лимит суммарного объема кредитов в рамках программы составляет 2.8 трлн рублей. Это значит, что когда этот лимит будет выбран, государство будет компенсировать банкам порядка 1.0–1.5 процентных пункта ставки по кредитам на общую сумму 2.8 трлн рублей, то есть в первые годы после запуска программы расходы федерального бюджета будут составлять порядка 30–40 млрд рублей ежегодно. С годами эти расходы будут сокращаться – по мере погашения кредитов заемщиками, однако по значительной части кредитов государство будет нести расходы еще 20 лет.

Такие расходы государства были бы оправданы, если бы они привели к увеличению доступности жилья для широких масс, но этого не произошло. Программа льготной ипотеки сработала лишь как мера антикризисной поддержки застройщиков, и в этом качестве она оказалась явно чрезмерной. А вот если бы программа изначально предусматривала обязательство застройщиков не поднимать цену, то пользы от нее было бы гораздо больше: и жилье стало бы доступнее, и застройщики смогли бы заработать на росте объемов продаж. Но по-видимому лоббисты от строительной отрасли поработали весьма эффективно, ведь даже при продлении программы в сентябре, когда рост цен на жилье стал уже проявился, никаких дополнительных ограничений на застройщиков в отношении сдерживания этого роста в программу заложено не было.   

Непродуманная программа льготной ипотеки породила и еще одну опасность: возможность резкого и глубокого обвала цен на жилье, в результате которого строительная отрасль станет нерентабельной и объемы строительства резко сократятся. Дело в том, что ситуация, когда цены на жилье и объемы продаж растут на фоне падающих доходов населения, ненормальна; она не может продолжаться бесконечно. Сейчас цены на жилье завышены искусственно, и они могут резко пойти вниз, как только программа льготного кредитования будет завершена. А этот момент рано или поздно наступит: не может же государство вечно оплачивать из своего кармана сверхприбыли застройщиков и раздувание пузыря на рынке недвижимости. О необходимости своевременно завершить программу льготной ипотеки, чтобы не допустить раздувания пузыря, заявила на днях глава Центробанка Эльвира Набиуллина. Так что, скорее всего, дальнейшего продления программы не будет. 

Падение цен на жилье при завершении программы льготной ипотеки весьма вероятно – если, конечно, не произойдет разгон инфляции, при котором цены будут оставаться высокими в номинале (в условиях мягкой денежно-кредитной политики, которую проводит Центробанк с начала коронакризиса, разгон инфляции вполне возможен). Если же нашему ЦБ удастся удержать инфляцию вблизи целевого значения 4%, то по окончании программы льготной ипотеки цены на жилье и продажи новостроек, вероятнее всего, резко снизятся – в частности потому, что эта программа уже «вычерпала» весь платежеспособный спрос на жилье заранее на пару лет вперед.

Кроме того, дальнейшее сокращение доходов населения может привести к тому, что многим заемщикам уже не по силам будет оплачивать ипотеку, и тогда их квартиры будут выставлены на продажу, что также будет способствовать снижению цен на жилье. Если так произойдет, то застройщики опять придут к государству с протянутой рукой, и их опять придется спасать за счет госбюджета, поскольку строительная отрасль имеет большое значение в жизни государства. 

Тем самым, мы получим еще один пример классической схемы «присвоение прибылей и обобществление (то есть перекладывание на государство) убытков», когда в «тучные» годы частные системно-значимые компании зарабатывают сверхприбыли и их владельцы обогащаются, но как только начинается кризис они приходят за помощью к государству, зная, что государство не может позволить им обанкротиться. Так что за непродуманную схему льготной ипотеки государству, вероятно, придется заплатить дважды…