Проблема обманутых дольщиков существует еще с 1990-х годов, и острота ее с годами не снижается, несмотря на усилия правительства по ужесточению надзора в строительной отрасли. Суть проблемы в следующем. Застройщик продает квартиры в еще не готовом доме (иногда даже на этапе котлована) и использует полученные от покупателей средства для ведения строительства. Такая схема называется долевое строительство; она позволяет застройщикам несколько уменьшить стоимость проекта, поскольку для застройщика деньги дольщиков по сути являются беспроцентным кредитом. Тем самым, застройщик может предложить покупателям еще не готового жилья более выгодную цену – ниже примерно на 20-25%, и для многих граждан это единственная возможность улучшить свои жилищные условия (в России институт социальной аренды, который мог бы стать эффективной альтернативой долевому строительству, практически отсутствует). Однако если строительство дома затягивается или застройщик банкротится, то дольщики теряют вложенные деньги, зачастую оказываясь в долгах и при этом без собственного жилья. И такое случается нередко – в частности, из-за использования недобросовестными застройщиками мошеннических схем увода денег.

Правительство и раньше пыталось решать проблему защиты прав обманутых дольщиков. В частности, в 2014 году было введено обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков, работающих по схеме долевого строительства (вместо страхования закон предусматривал возможность использовать банковскую гарантию, но это было заметно дороже и практически не применялось). Однако практика за 2015-2016 годы показала, что этот механизм страхования работает плохо и дольщики крайне редко могут получить реальную компенсацию по такой страховке. В частности, страховым случаем признается только банкротство застройщика, а случаи затягивания сроков строительства под действие страховки не подпадают. Да и страховые компании постепенно уходят от работы в этом виде страхования, ссылаясь на заниженный тариф, который по их мнению был рассчитан без учета мошеннических схем со стороны застройщиков. Так что застройщикам становилось все сложнее найти страховщика, чтобы заключить такой договор.

В 2017 году был введен новый механизм защиты прав дольщиков: был создан отраслевой компенсационный фонд – Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Его функция на рынке строительства жилья примерно такая же, как функция Агентства по страхованию вкладов в банковской сфере: застройщики перечисляют в фонд небольшой процент (а именно, 1.2%) от собранных с дольщиков средств, а в случае банкротства застройщика фонд берет на себя достройку проблемных объектов или выплачивает компенсацию пострадавшим дольщикам. Все долевые проекты, для которых продажи квартир начинались с октября 2017 года, должны были проводиться с использованием этого механизма, а для ранее стартовавших проектов сохранялся прежний механизм страхования.

Однако и механизм компенсационного фонда оказался недостаточно эффективным: уже за первый год своего существования фонд защиты дольщиков показал огромный убыток: за 2017 год чистый убыток фонда составил 493 млн рублей, что почти в шесть раз больше суммы взносов от застройщиков, собранной в течение 2017 года. За 2017 год застройщики перечислили в компенсационный фонд совокупно 84.6 млн рублей, в то время как оценочная величина обязательств фонда перед дольщиками составила 551.7 млн рублей. (При этом огромные деньги были выделены на оборудование шикарного офиса фонда на Воздвиженке – однако в современной российской действительности это вряд ли кого-то удивит.)

Таким образом, уже по итогам первого года работы компенсационного фонда стало понятно, что текущие поступления в фонд и близко не покрывают риски дольщиков. События 2018 года еще раз подтвердили этот печальный вывод. Так, к середине июля 2018 года фонд собрал 1.8 млрд рублей взносов, в то время как для завершения проектов лишь одного обанкротившегося подмосковного девелопера Urban Group не хватало почти 55.7 млрд рублей. Латать эту дыру опять (как и в случае санации проблемных банков) пришлось за счет государства: для завершения проектов Urban Group решено было выделить средства из федерального бюджета и из бюджета Московской области, и, кроме того, госкомпания Дом.рф (институт развития в жилищной сфере – бывшая АИЖК) и принадлежащий ей банк «Российский капитал» предоставили дольщикам проектов Urban Group рефинансирование ипотеки на льготных условиях.

Таким образом, к середине 2018 года стало окончательно ясно, что система защиты дольщиков не работает и ее надо опять реформировать. Одна из рассматривавшихся тогда идей состояла в том, чтобы кратно увеличить взносы застройщиков в компенсационный фонд – с 1.2% до 6% с января 2019 года (прежний тариф по сути был взят «с потолка»: он не был подкреплен никакими актуарными расчетами). Однако в итоге решили идти другим путем – путем перехода к проектному финансированию строительства с использованием эскроу-счетов для хранения средств дольщиков, что должно было стать обязательным для всех проектов долевого участия начиная с 1 июля 2019 года. А на переходный период было введено требование всем застройщикам работать через специальные счета, по которым банки должны контролировать целевое использование средств.

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный банковский счет, на котором внесенные дольщиком деньги заблокированы до окончания строительства, и только после сдачи дома и исполнения всех обязательств перед дольщиками застройщик получает доступ к этим средствам. Суть указанного механизма та же, что и у расчетов с использованием банковской ячейки, только все расчеты идут в безналичной форме.

Точнее, механизм выглядит следующим образом. Покупая квартиру в еще не сданном доме, дольщик вносит оплату. Но деньги он передает не застройщику, а вносит в банк – на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются в течение всего срока строительства, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни застройщик. А для финансирования строительства застройщик может взять у банка кредит под залог средств, заблокированных на эскроу-счете. После сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам, застройщик получает доступ к деньгам и за счет этих средств отдает банковский кредит. Если же застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился или заморозил строительство), то банк с эскроу-счета возвращает деньги дольщику.

В отличие от обычных банковских вкладов, на средства дольщиков на эскроу-счетах банк процентов не начисляет, в то время как кредит застройщику на финансирование строительства он выдает под проценты. Ставка процента по такому кредиту может быть льготной (6–12%) – тем ниже, чем больше средств дольщиков хранится на эскроу-счетах. По оценкам экспертов средняя ставка составит порядка 9%, и это для застройщиков станет дополнительным расходом (по сравнению с «беспроцентным кредитом» от дольщиков), который отразится на себестоимости строительства.

Еще более странно выглядит ситуация, когда для внесения денег на беспроцентный эскроу-счет дольщик берет ипотеку (обычно в том же банке) – тоже под процент, причем довольно высокий (порядка 10%). Таким образом, деньги банка работают дважды; при этом риски банка сравнительно невелики, так как он контролирует целевое использование средств.

Поэтому очевидно, что основными выгодоприобретателями нового механизма эскроу-счетов будут крупные банки: их прибыли увеличатся за счет роста себестоимости строительства у застройщиков.

Что касается покупателей, то здесь эффект введения эскроу-счетов будет двояким. Риски дольщиков в новых проектах действительно уменьшатся, но им за это, возможно, придется заплатить – через более высокую цену покупки квартиры. Большинство экспертов, говоря о негативных последствиях введения механизма эскроу-счетов, в первую очередь называют именно повышение стоимости жилья. Этот прогноз также усиленно используется агентами по продажам квартир: «Покупайте сейчас, а то из-за перехода на счета эскроу цены скоро обязательно вырастут». Однако, на мой взгляд, основным негативным последствием перехода на новый механизм будет не рост цен на квартиры, а снижение рентабельности в строительной отрасли и, как следствие, банкротство мелких и средних застройщиков и кардинальное снижение объемов строительства жилья – особенно в регионах. Поясню это подробнее.

Дело в том, застройщикам (кроме Москвы), скорее всего, не удастся переложить на покупателей новые издержки через увеличение цены, поскольку тогда спрос на жилье просто рухнет. Ведь располагаемые доходы населения падают уже несколько лет подряд. Некоторое оживление спроса на рынке жилья, наблюдавшееся в 2018 году, объясняется двумя временными факторами. Во-первых, произошло снижение ставок по ипотеке, в результате которого реализовался отложенный спрос на жилье. Но это было временное явление, поскольку тренд на снижение ставок уже завершен: они вновь пошли вверх, вслед за ключевой ставкой ЦБ. А во-вторых, продавцам удалось «запугать» потенциальных покупателей будущим, якобы неизбежным скачком цен на жилье из-за введения эскроу-счетов. В 2019 году этих двух факторов поддержки спроса на жилье уже не будет.

Более того, вероятнее всего, падение доходов населения в ближайшем будущем ускорится. Теперь уже есть все основания полагать, что в скором будущем (скорее всего, уже в 2019 году) мировая экономика существенно замедлится или даже войдет в рецессию. Об этом говорят не только многочисленные индикаторы мировых финансовых рынков, но и макроэкономические данные по Китаю и Еврозоне (рост мировых финансовых рынков в начале текущего года, включая рынок нефти, имеет чисто спекулятивную природу и не отражает реального состояния экономики). Кризис перекинется и на Россию – в первую очередь через снижение цен на нефть, в результате чего доходы населения будут падать еще сильнее. Из-за этого цены на недвижимость тоже могут упасть – особенно если учесть, что многие должники по ипотеке не смогут обслуживать кредиты и им придется продавать свое жилье.

Таким образом, застройщикам вряд ли удастся переложить на покупателей новые издержки, связанные с работой через счета эскроу. Значит, будет сокращаться их рентабельность. Сейчас по оценкам экспертов в регионах маржа в строительной отрасли составляет порядка 10%, и дополнительное увеличение себестоимости на 8-9%, которое невозможно компенсировать увеличением цен, станет для них неподъемным. Мы увидим массовые банкротства и коллапс строительной отрасли.

Ситуация была бы не столь катастрофична, если бы переход на счета эскроу был более постепенным – хотя бы так, как это предусматривалось, когда вводилось требование об обязательном использовании таких счетов. Напомню, поправки в законодательство, принятые в середине 2018 года, делали механизм эскроу-счетов обязательным для всех проектов, разрешения на которые будут получены с 1 июля 2019 года, а для уже действующих проектов сохранялась прежняя система – через взносы в компенсационный фонд. Однако предусмотрительные девелоперы заранее запаслись разрешениями на строительство в надежде еще какое-то время поработать по старой схеме. Но не тут-то было. В декабре 2018 года были приняты новые поправки в закон, распространяющие требование об обязательном использовании счетов эскроу для всех проектов – даже тех, работы по которым уже начались (исключение составляют только проекты в завершающей стадии работ).

Из этого решения возникает несколько дополнительных проблем. Во-первых, переход на новый механизм будет резким, и застройщикам будет сложнее адаптироваться к скачкообразному увеличению себестоимости работ. Во-вторых, не ясен механизм перехода от прежней схемы к новой для уже начатых проектов. В-третьих, экономические показатели для уже начатых проектов рассчитывались без учета дополнительных затрат, связанных с эскроу-счетами. Так что эти проекты вполне могут стать нерентабельными и работы на них будут заморожены. Таким образом, парадоксальным результатом принятия декабрьских поправок может стать не сокращение, а наоборот увеличение числа обманутых дольщиков – во всяком случае, в переходный период.

Так что закон о долевом строительстве в его нынешней редакции не выгоден никому, кроме крупных банков. Проводить реформы в пользу банкиров и олигархов за счет реальной экономики и населения уже стало российской традицией.