"Самовольная постройка часто ассоциируется с домом, который возвели без разрешения и теперь обязаны снести. Российское право устроено сложнее. Верховный суд 1 июля 2026 года утвердил специальный обзор практики по таким спорам и собрал 32 позиции из реальных дел. Для владельцев домов, дач, гаражей, пристроек и коммерческих зданий вывод один. Суд должен исследовать историю конкретного объекта, права на землю, дату строительства, назначение участка, обязательные требования и поведение застройщика", - указал Сергей Гаврилов.

Статья 222 ГК РФ относит к самовольным постройкам объекты, возведенные на участке без надлежащих прав, при недопустимом виде разрешенного использования земли, без обязательных согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных норм, напомнил депутат. "Достаточно одного предусмотренного законом признака. При этом отсутствие отдельного разрешения еще не означает неизбежный снос. Имеет значение, требовалось ли оно именно для такого объекта и в соответствующий период", - подчеркнул депутат от КПРФ Сергей Гаврилов.

Дата постройки

Особое значение получила дата строительства: нежилой объект, построенный до 1 января 1995 года, нельзя оценивать по современным положениям статьи 222 ГК РФ при отсутствии строительных и градостроительных нарушений, уточнил депутат.

"Для жилых домов, возведенных до 14 мая 1998 года на участках, которые формально не предоставлялись под строительство, суд должен проверить возможность оформления прав на землю и соблюдение требований при возведении дома. Старый объект вполне может иметь иной правовой режим, чем соседняя постройка последних лет", - указал Сергей Гаврилов.

Отдельная группа споров связана с пристройками и реконструкцией: легкая остекленная веранда сама по себе не превращает законное здание в самовольную постройку, пояснил он. "Отсутствие разрешения на реконструкцию также не ведет автоматически к демонтажу. Суд оценивает безопасность, права третьих лиц, характер изменений и риск повреждения здания при разборке. Если нарушение можно устранить без полного сноса, должна исследоваться такая возможность. Например, при проблеме с противопожарным расстоянием может рассматриваться установка противопожарной стены", - отметил депутат Госдумы.

Многое зависит и от земли: дом на сельхозземле после незаконного перевода участка под застройку может быть признан самовольным и снесен; дом, который по своим характеристикам соответствует ИЖС, не становится самовольным лишь из-за фактического использования для размещения отдыхающих, рассказал Сергей Гаврилов.

"При споре о заходе здания на соседний участок суду следует проверить границы, межевание и возможную реестровую ошибку", - указал он.

Еще один заметный вывод касается добросовестных владельцев: в одном из дел человек построил дом рядом с газопроводом, не знал об ограничении и не мог узнать о нем из доступных сведений, а органы власти ранее выдали бумаги, допускавшие строительство, привел пример Гаврилов. "Верховный Суд поддержал подход, при котором дом не считался самовольной постройкой. Когда сохранить его было невозможно, вопрос о сносе решался одновременно с компенсацией", - отметил депутат Гаврилов.

Для собственника необходимо собрать историю объекта до начала спора: нужны сведения о дате строительства, правах на участок, его категории и разрешенном использовании, действовавших требованиях, выданных согласованиях, обращениях в органы власти и техническом состоянии здания, перечислил Сергей Гаврилов.

"По делам о самовольном строительстве вопрос часто решает совокупность этих обстоятельств. Одна отсутствующая бумага, одна пристройка или один спор с администрацией сами по себе еще не дают ответа, сохранится постройка или будет снесена", - заключил депутат от КПРФ Сергей Гаврилов.