По сообщению Банка России за первые восемь месяцев текущего года банки выдали свыше 600 тысяч рублевых ипотечных кредитов на сумму свыше триллиона рублей; суммарная задолженность по ипотеке достигла 4.8 трлн рублей, и на нее приходится уже 42% от общего объема выданных банками розничных кредитов. При этом количество выдаваемых ипотечных кредитов и их совокупный объем растут с каждым месяцем.

Основная причина такого роста – это значительное снижение процентных ставок (на начало сентября средневзвешанная ставка по ипотеке в тридцатке крупнейших банков составила 10.5%; для сравнения годом ранее она составляла 12.6%).

Но есть и другая причина: заметное смягчение требований к ипотечным заемщикам. В частности, в большинстве банков минимальный первоначальный взнос для ипотечного кредита составляет 10-15%, а некоторые банки предлагают ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса (но зато под более высокий процент). При этом среди вновь предоставленных ипотечных кредитов доля кредитов с низким первоначальным взносом растет с каждым кварталом. Так по сообщению Банка России доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% в четвертом квартале 2016 года составляла 6.8%, в первом квартале 2017 года она выросла до 14.2%, а во втором квартале составила уже 20.6%.

Кто же берет такие кредиты? Очевидно, что в основном это люди, перед которыми жилищная проблема стоит столь остро, что, даже живя в настоящее время от зарплаты до зарплаты, они, тем не менее, готовы взвалить на себя дополнительную финансовую нагрузку на много лет вперед. Малейшее ухудшение в финансовом состоянии такого заемщика (а на протяжении 10-15 лет срока кредита в жизни всякое может случиться) приведет к тому, что платежи по ипотечному кредиту станут для него непосильными.

И что тогда? Российское законодательство позволяет выселять должников-неплательщиков из заложенного в ипотеку жилья, даже если это их единственное жилье и идти им некуда. Жилье в этом случае продается с аукциона. Из вырученных от продажи средств банк забирает остаток кредита, а также вычитаются пени, штрафы, судебные издержки, расходы на продажу и т.п. Если после всего этого что-то останется, то должник получает этот остаток. Таким образом, он зачастую остается «у разбитого корыта», и годы его мучений «под ипотечным ярмом» оказываются напрасными. Все это говорит о том, что для малообеспеченных людей, живущих от зарплаты до зарплаты, ипотека – плохое решение жилищной проблемы: оно сопряжено со слишком большими рисками.

Стоит также заметить, что ставки по ипотеке сейчас на самом деле остаются весьма высокими. Они значительно снижаются только в номинале, то есть без учета инфляции. Рассмотрим подробнее. В сентябре инфляция в России опустилась до рекордно низкого уровня – 3.0% (это годовое значение, т.е. сентябрь 2017 к сентябрю 2016; а если мерить к прошлому месяцу – то инфляция вообще примерно нулевая). Понятно, что в этом рекорде есть вклад разовых факторов (например, хороший урожай), но тенденция на снижение инфляции тем не менее не вызывает сомнений. В бюджете на ближайшую трехлетку заложен параметр инфляции 4% (в соответствии с целевым ориентиром ЦБ), и существует вероятность, что инфляция в обозримой перспективе действительно будет близка к 4%. Таким образом, нынешние ставки по ипотеке 10-12% соответствуют 6-8% в реальном выражении. Это очень много! Заемщики по-прежнему продолжают значительно «переплачивать» за приобретаемое в ипотеку жилье.

Но не только отдельные заемщики несут риски при ипотечном кредитовании: широкое распространение ипотечных кредитов с низкими требованиями к заемщикам и малым первоначальным взносом несет риски для банковской системы в целом. И не надо успокаивать себя тем, что в настоящее время просрочки по ипотечным кредитам незначительны: порядка 1.5% по банковской системе в целом, и 1.15% по 30 крупнейшим банкам (по состоянию на 01.01.2017). Это может быстро измениться. Дело в том, что любое, даже незначительное, ухудшение экономической ситуации с соответствующим сокращением располагаемых доходов населения может привести к массовым дефолтам по ипотечным кредитам. А поскольку такие кредиты уже составляют значимую (и продолжающую расти) долю в совокупном кредитном портфеле банков, подобный сценарий может привести к очередному витку банковских банкротств и санаций, проводимых, как всегда, за счет государства.

Наглядную иллюстрацию того, как может выглядеть «плохой» сценарий развития событий дает пример США десятилетней давности – тот самый ипотечный кризис, с которого в 2007 году началась Великая рецессия. В годы, предшествующие этому кризису, в США ипотечное кредитование росло высочайшими темпами, а требования к заемщикам постоянно снижались. Ипотечные кредиты стали выдавать заемщикам, не имеющим ни работы, ни сбережений, – причем без первоначального взноса. Такие кредиты называют сабпрайм-ипотекой (subprime). Ставки по ним всегда выше, чем по стандартным ипотечным кредитам, и банки рассчитывали, что повышенный процент будет компенсировать больший риск дефолта (в России похожую логику используют в потребительском кредитовании микрофинансовые организации). А чтобы повышенные ставки не отпугивали потенциальных заемщиков, был придуман механизм переменной процентной ставки: в договоре было прописано, что в первые два-три года процентная ставка и, соответственно, ежемесячный платеж по кредиту были небольшими, а потом они резко увеличивались. Интересно отметить, что американское правительство и регулирующие органы не препятствовали этому буму сабпрайм-ипотеки и даже в определенном смысле поощряли его: в нем они видели инструмент решения жилищной проблемы бедняков.

Но, как мы знаем, все это кончилось плохо – и для заемщиков, и для банков, и для государства. Когда у заемщиков по ипотеке с переменными процентными ставками подошел момент увеличения ежемесячного платежа, начались массовые дефолты по таким кредитам. Заемщиков стали выселять из домов, а дома выставлялись на продажу. Ускорилось падение цен на жилую недвижимость. А так как зачастую дома закладывались в ипотеку без первоначального взноса, оказалось, что у многих из них рыночная цена стала ниже, чем остаток ипотечного долга. Кредиторы (банки и держатели ипотечных облигаций) стали нести огромные убытки. В итоге государству пришлось спасать частные банки, используя деньги налогоплательщиков, а страна на несколько кварталов погрузилась в рецессию (у рецессии были и другие – фундаментальные – причины, но спусковым крючком послужил именно кризис сабпрайм-ипотеки).

В России до подобного сценария еще очень далеко: объем ипотечного рынка и охват населения ипотечными кредитами у нас несопоставимо ниже, чем в США. Но двигаемся мы в эту сторону.

На мой взгляд, государству не следует полагаться на развитие ипотеки как на основной инструмент решения жилищной проблемы. Этот инструмент хорошо работает для финансово благополучных категорий населения (для так называемого среднего класса), но для малообеспеченных слоев населения он не подходит. Для них государство должно разработать другие инструменты.

Наиболее эффективным инструментом решения жилищной проблемы малоимущих, на мой взгляд, является строительство арендного жилья с доступной арендной платой, как это делается в большинстве стран Европы. Здесь возможны разные формы: и государственное социальное жильё, и частные проекты с государственной поддержкой. Европейский опыт дает массу примеров; надо только их изучить и выбрать наиболее подходящие для России.Однако российские власти предпочитают развивать ипотеку, загоняя людей в финансовую кабалу на десятки лет и создавая дополнительный фактор экономической и социальной нестабильности при кризисе.