Только за последние 11 лет совокупная площадь ежегодно вводимых в эксплуатацию жилых помещений увеличилась более чем в 2 раза – с 30,3 млн. кв. метров в 2000г. до 62,3 млн. по итогам 2011г. За аналогичный промежуток времени ввод в действие жилых домов в расчёте на душу населения подскочил с 216 до443 кв. метровв городах и посёлках городского типа, а в сельской местности – с 182 до416 кв. метров.

Одновременно с этим за период 2000-2011гг. в России был зафиксирован практически двукратный рост количества построенных и сданных в эксплуатацию квартир – с 373 до 786 тыс. единиц. При этом в глаза бросается ухудшение качественных характеристик этого роста – если ещё в начале 2000-х годов средняя площадь построенных квартир составляла порядка81,1 кв. метров, то к 2009г. этот показатель подскочил до 85,3 кв., а по итогам 2011г. опустился до минимальных с середины 1990-х годов79,3 кв. метров.

Из позитивных моментов также стоит отметить увеличение общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя - с13,4 кв. метровв 1990г. до19,2 метровв 2000г. и порядка22,6 метровпо итогам 2010г. Однако до сих пор, средняя обеспеченность российских граждан жильём в 2,5 раза ниже среднеевропейского показателя (50-55 метров) и в 3 раза ниже уровня США, где данный показатель превышает отметку в 65-70 кв. метровна душу населения.

Строительный сектор удовлетворяет потребности 15% встроившихся в «экономику трубы» граждан

Принимая во внимание запредельно высокую степень имущественной поляризации общества (16,5 раз официально и свыше 75 с учётом скрытых доходов) и тот факт, что 60% населения с доходами ниже 15 тыс. рублей как не могли, так по-прежнему не могут позволить себе купить квартиру, рост средней обеспеченности семьи квадратными метрами обусловлен улучшением жилищных условий узким кругом 15-20% наиболее состоятельных граждан России.

Другими словами, увеличение объёмов строительства жилья при одновременном снижении квадратуры вводимого жилья отражает качественную деградацию рынка недвижимости – львиная доля жилья строится не для решения квартирного вопроса подавляющей части населения России (60% которого Институт Социологии РАН относит к бедным слоям населения), а с целью удовлетворения инвестиционного спроса узкой социальной группы наиболее богатых граждан России

Также по итогам последних 20 лет зафиксировано увеличение средней площади жилой квартиры с46,6 кв. метровв 1990г. до49,1 метрав 2000г. и52,9 метровпо итогам 2010г. Однако даже с учётом средней численности домашних хозяйств по данному показателю Россия в 2,5-3 раза отстаёт от ЕС и США.

Строительный сектор, перераспределяя притекающие нефтедоллары, стал одним из крупнейших секторов экономики

На протяжении 2000-2011гг. средние темпы роста строительного сектора на 15-20%  превосходили прирост всей экономики России, в результате чего вклад строительного сектора в ВВП подскочил с 5,7% в начале 2000-х годов до 6,6% по итогам 2011г. Это позволило строительному сектору войти в число крупнейших секторов российской экономики, опередив сухопутный транспорт (4,6% ВВП), финансовый сектор (3,7%), металлургическое производство (2,2%), производство кокса и нефтепродуктов (3,4%), сельское хозяйство (3,9%), а также производство продуктов питания (2,3%). При этом по своим масштабам строительный сектор лишь немногим уступает добыче нефти и газа (8,5%), оптово-розничной торговли (10,9%) и транспортному сектору (6,8%).

Помимо этого на протяжении 2000-2008гг. наблюдался ускоренный рост капитальных затрат в развитие строительного сектора, что стало прямым следствием повышенного интереса выстроившихся в «экономику трубы» 15-20% населения России (с учётом примкнувших к ним сырьевых олигархов и коррумпированных чиновников) к данному сектору на фоне роста финансовых вложений в жилую недвижимость как объект инвестиций. Если размер реальных совокупных капитальных вложения в российскую экономику за период «тучных» лет увеличился в 1,74 раза, то инвестиции в строительный бизнес подскочили в 2,2 раза.

Однако последовавший в разгар кризиса 2008-2009гг. многократный спад производственной активности в строительстве на фоне обвального снижения притока «нефтедолларов» спровоцировал сдувание пузыря в данном секторе экономики, в результате чего даже по прошествии 3 лет (по итогам 2011г.) объём капитальных вложений был ниже отметок 2008г. на 30%.

Решение квартирного вопроса сдерживается произволом чиновников, низким уровнем жизни населения, имущественной поляризацией и неадекватной денежно-кредитной политикой

В настоящий момент сохраняется достаточно сильный разрыв между удельным весом строительного сектора в ВВП (6,6%) и в совокупном объёме капитальных вложений (3,1%), что свидетельствует о сохраняющейся крайне высокой степени недоинвестированности отрасли и её высоком инвестиционном потенциале. Однако реализация данного потенциала сдерживается целым рядом факторов – начиная от отсутствия значительного внутреннего платёжеспособного спроса на жилую недвижимость со стороны подавляющей части населения и заканчивая высокой стоимостью кредитных ресурсов и громоздким законодательством, мешающим вовлечению земельных участков в коммерческий оборот.

На этом фоне не вызывает удивлений тот факт, что за период 2008-2011гг. строительная отрасль потеряла более 257,9 тыс. рабочих мест, тогда как вся экономика потеряла порядка 2,91 млн. рабочих мест, из которых 1397,5 тыс. рабочих мест пришлось на обрабатывающую промышленность, а 335,8 тыс. – на аграрный сектор.

Вкупе с 1,5 кратным увеличением удельного веса 1 и 2-х комнатных квартир (с 20 и 29 до 36 и 31% соответственно) и не менее масштабным снижением удельного веса 3 и 4-х комнатных квартир с 34% и 17% до 21% и 12% соответственно это говорит об усилении 2 взаимосвязанных тенденций. С одной стороны, при нынешних ценах за квадратный метр, превышающих 2 средние заработные платы по стране, квартира становится недоступной роскошью для подавляющего числа российских граждан. В условиях, когда только по официальным данным Росстата ежемесячные доходы 60% российских граждан не превышают 15 тыс. рублей, а 11% из них не получают даже прожиточного минимума (6,2 тыс. рублей), не стоит удивляться тому, что растёт спрос на однокомнатные квартиры, которые, тем не менее, уже успели стать недоступной роскошью.

С другой стороны, в России наблюдается колоссальная и всё возрастающая имущественная дифференциация населения, которая искусственно сдерживает рост платёжеспособного спроса на жильё и выкидывает из числа потенциальных покупателей порядка 60% населения России, которых Институт Социологии относит к бедным и нищим слоям населения.

Имущественная поляризация общества тормозит развитие всей российской экономики в целом и строительного сектора в частности

В принципе не понятно, о каком развитии строительного сектора и росте доступности жилья может идти речь в условиях, когда только по официальным данным Росстата разрыв в уровне оплаты труда 10% наименее социально обеспеченных слоёв населения и наиболее зажиточных граждан достигает 16 раз, а с учётом скрытых прибылей от предпринимательской деятельности и капитала, а также коррупционных и прочих неучтённых доходов превышает 65-80 раз.

Высокая степень имущественной поляризации и концентрации доходов в руках узкой группы 10-15% наиболее состоятельной части общества объясняется, в том числе, архаичной и примитивной структурой российской экономики, которая имеет ярко выраженный и постепенно усиливающийся перекос в сторону добывающих отраслей и финансовых спекуляций. Не стоит удивляться тому, что уровень оплаты труда в нефтегазовом секторе и нефтепереработке в 2,1 раз превышает среднюю заработную плату в России, тогда как в строительном секторе и обрабатывающих отраслях на 5-7% ниже  данного показателя, а в наукоёмких производствах, системе образования и оказания медицинских услуг на 15-25% ниже величины средней заработной платы.

В принципе нельзя заниматься никакой модернизацией и возрождением разрушенной за период 20-летнего народного предательства наукоёмкой промышленности, когда заработная плата врачей, учителей, учёных и людей труда в 3-5 раз ниже заработка финансовых спекулянтов и коррумпированных чиновников. Именно по этой причине, если ещё в начале 2000-х годов, согласно социальным опросам, львиная доля выпускников мечтала работать в Газпроме, Лукойле и прочих сырьевых гигантах, то в конце «тучных нулевых» мечтой студентов стала администрация президента и аппарат правительства РФ. Масштабы загнивания деиндустриализированной «экономики трубы» и искажения трудовой мотивации налицо – даже неокрепшая молодёжь переориентируется с распродажи невосполнимого сырья и извлечения природной ренты в пользу паразитической распродажи своей Родины и извлечения административно-коррупционной ренты.

Именно этим обусловлен тот факт, только лишь узкая социальная группа, так или иначе связанная с добычей невосполнимого минерального сырья и перераспределение природно-сырьевой ренты и финансовыми спекуляциями с поступающими в страну нефтедолларами имеет более-менее приличные доходы и способна позволить себе приобрести квартиру при нынешних неподъёмных ценах за квадратный метр и запретительно высоких ставках по ипотечным кредитам.

До тех пор, пока обрабатывающая промышленность и наукоёмкие производства находятся в состоянии многолетнего непреходящего глубокого  инвестиционного кризиса, объёмы выпуска высокотехнологичной продукции в 3-7 раз ниже отметок 20-летней давности, уровень загрузки мощностей редко поднимается выше 40%, износ основных средств и инфраструктуры зашкаливает за 65-80%, ни о каком слезании с «нефтяной иглы» и росте уровня жизни широких слоёв населения не может быть и речи.

В принципе нельзя создать адекватный по своим масштабам внутренний платёжеспособный спрос в условиях, когда 92% экспорта приходится на минеральное сырьё и продукцию низких переделов, а 65% ВВП, 73%  капитальных вложений и 85% совокупных прибылей оседает в добывающих отраслях, финансовых спекуляциях, оптово-розничной торговли, естественны монополиях, металлургии и нефтехимии.

И вместо реальной борьбы с парализовавшими российскую экономику произволом чиновников и беспределом монополистов, мы видим политическое «закручивание гаек», продолжение курса на проедание нефтедолларов и сохранение, по сути дела, регрессивной шкалы налогообложения – бедные слои населения и средний класс оплачивают НДФЛ и социальные сборы за олигархов, коррумпированных чиновников и финансовых спекулянтов.

Рынок недвижимости превращается в отмывочную станцию для денег коррумпированных чиновников, олигархов и криминала

Именно в силу концентрации подавляющей части национального дохода в руках узкого круга сырьевых и инфраструктурных монополий, а также разного рода финансовых и торговых спекулянтов складывается ситуация, при которой недвижимость из ключевого объекта жизненно важной инфраструктуры превращается в инвестиционный актив. Судя по всему, этим фактором в значительной степени объясняется повышенное внимание строителей к 1-комнатным квартирам, которые в большинстве случаев приобретаются с целью тезаврации сбережений и последующей сдачи квартиры в аренду.

Как уже отмечалось ранее, отчасти об этом свидетельствует то, что за последние 11 лет удельный вес 1-комнантных квартир в совокупном объёме жилищного строительства подскочил на 80% (с 20% до 36%), тогда как удельный вес 3 и 4-комнатных квартир сжался с 34% и 17% до 21% и 12% соответственно.

Хроническая нехватка платёжеспособного спроса, обусловленная беспрецедентно высокой степенью имущественной поляризации населения и бедственным положением 60% граждан России, усугубляется архаичной и примитивной структурой экономики, которая автоматически оставляет за бортом социальных лифтов подавляющую часть населения и делает жилую недвижимость недоступной роскошью. Ещё больше усугубляет ситуацию низкая доступность ипотеки, обусловленная высокими ставками по кредитам и высокой величиной первоначального взноса.

Согласно данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), более 81% населения России при нынешнем соотношении уровня жизни, цены за квадратный метр недвижимости и ставок по ипотечным кредитам в принципе не в силах улучшить свои жилищные условия даже с привлечением ипотечного кредитования. При этом 67% респондентов отметили, что основным сдерживающим фактором, который не позволяет приобрести новую квартиру даже с учётом ипотечного кредитования, является крайне низкий уровень доходов. Ещё 29% отмечают высокую нестабильность своего заработка и неуверенность в том, что смогут осуществлять обслуживание ипотечного кредита на протяжении 15-20 лет.

Одновременно с этим порядка 30% населения отмечают острую необходимость в улучшении своих жилищных условий и приобретении нормального современного жилья. Принимая во внимание упадок в системе приватизированного ЖКХ, коммерциализация которого лишь легитимизировала произвол коммунальной мафии и узаконила криминал, а также стабильно возрастающую долю изношенного жилищного фонда, этот тезис также не вызывает каких-либо сомнений.

Жилищный фонд находится в аварийном состоянии и к 2020г. возможен катастрофический скачок ветхого жилья

Только по официальным данным Росстата совокупная площадь аварийного жилья в России за период 2000-2011гг. подскочила практически в 3 раза – с 9,5 до 20,5 млн. кв. метров, тогда как ещё в 1990г. она не поднималась выше 3,3 млн. кв. метров. При этом, даже с учётом хронических манипуляций с методологией классификации и учёта ветхого и аварийного жилья, его доля в общем жилищном фонде за последний 21 год подскочила с 1,3% в 1990г. до 2,4% в 2000г. и более 3,1% по итогам 2011г., тогда как совокупная площадь ветхого и аварийного жилья выросла в 3 раза – с 32,2 до 65,6 и 99,4 млн. кв. метров соответственно.

По экспертным оценкам уже сегодня доля аварийного и ветхого жилья превышает 30%, а в ряде регионов зашкаливает за 55%. С учётом того факта, что подавляющая часть возводившегося в последние 20 лет жилья была панельной, уже в 2020г. начнётся волна выбытия и разрушения этого жилья. Вкупе с обветшанием построенных в советское время объектов жилищной инфраструктуры это доведёт реальную долю изношенного жилья до 65-75%.

В условиях острого дефицита новых площадей под застройку (чиновники просто «сидят» на принадлежащих государству землях и не вовлекают их в коммерческий оборот), а также неадекватного низкого объёма строительства жилья (в 3-5 раз ниже необходимой для замещения нормы) и низкого платёжеспособного спроса удерживаемого в нищете населения, это рискует спровоцировать катастрофу.

Российские власти 20 лет снимают с себя социальную ответственность перед населением

Складывается устойчивое впечатление, что на протяжении последних 20 лет власти России целенаправленно и осознанно пытались снять с себя всякую ответственность перед обществом и переложить свои социальные обязательства на плечи рядовых граждан, в том числе и в вопросах поддержания в адекватном состоянии жилищного фонда. Так, удельный вес приватизированного жилья увеличился с 0,2% в 1990г. до 47% в 2000г. и 75% по итогам 2010г., тогда как совокупная площадь капитально отремонтированных жилых домов упала более чем в 3,3 раза – с 29,1 до 3,83 и 8,6 млн.кв. метров соответственно.

Однако по-прежнему основной проблемой и сдерживающим фактором для ускоренного развития строительного сектора остаётся недоступность жилья для подавляющей части населения России. И помимо всё ещё низкого уровня жизни подавляющей части граждан существенные ограничения связаны с неразвитостью рынка ипотечного кредитования и непозволительно высокими ставками по ипотечным кредитам, которые в 4-5 раз превышают ставки по ипотеке в США, Еврозоне и Японии, а также в 2 раза превышают ставки в Китае, Бразилии и других развивающихся экономиках.

Именно этим обусловлен тот факт, что, даже несмотря на 26% рост объёма выданных ипотечных кредитов (с 1,1 до 1,39  трлн. рублей) в 2011г. и 9% рост только по итогам января-апреля 2012г. (до 1,52 трлн. рублей), на долю ипотечного кредитования приходится менее 8% суммарного кредитного портфеля банков и менее 2,8% ВВП. Для сравнения, в США, ЕС, Японии и ряде динамично развивающихся экономик доля ипотечного кредитования в кредитом портфеле может достигать 55-60%, а в ВВП превышать отметку в 80% (как в США).

В настоящий момент (по состоянию на июнь 2012г.) официальная средняя ставка по ипотечным кредитам, которую приводит Банк России, составляет порядка 12%, что существенно ниже 16,3% в начале 2006г. и 14,5% в первой половине 2010г. Однако в действительности эффективная ставка по ипотечным кредитам для подавляющего большинства граждан, которые не могут позволить себе внести в качестве первоначального залога более 50% от суммы  приобретаемой недвижимости, с учётом скрытых комиссий и сборов за предоставление и обслуживание кредита может достигать 15-20%. При таких ставках по ипотеке 81% населения России в принципе не способны позволить себе приобрести квартиру даже с ипотекой, о чём наглядно свидетельствуют результаты независимых социологических исследований – в частности, доклад Национального Агентства Финансовых Исследований.