На минувшей неделе Госдума приняла в первом чтении законопроект о жилищных вкладах. Такой инструмент очень нужен, однако предлагаемая законопроектом конструкция делает его малопривлекательным для граждан. Главными выгодоприобретателями нового инструмента, как часто бывает у нас в государстве, опять окажутся банки.
Жилищные вклады — это специальный тип банковского вклада, который позволяет гражданам целевым образом накопить на первоначальный взнос для покупки жилья в ипотеку. Такие вклады есть во многих западных странах. Там они являются одной из основных форм государственной поддержки в сфере обеспечения доступности жилья, потому что дают гораздо большую отдачу на вложенные государством средства, чем применяемое в России массовое субсидирование процентных ставок по ипотеке.
Работает это следующим образом. Жилищный вклад — это целевой банковский вклад со сравнительно большим сроком и, чаще всего, с государственной поддержкой (например, через налоговый вычет на взносы). Его можно пополнять (в некоторых случаях регулярное пополнение является необходимым условием), но снимать с него деньги нельзя. Даже после окончания срока вклада снять с него деньги можно только для приобретения жилья. Точнее, снять-то их для иных целей можно, только придется вернуть государству всю сумму полученной господдержки.
Ровно так у нас в России работает индивидуальный инвестиционный счет (ИИС): он открывается на несколько лет (раньше на три, теперь — больше), его можно пополнять, но выводить с него средства нельзя. Зато владелец счета ежегодно получает налоговый вычет на взносы в достаточно больших пределах (на сумму 400 тысяч рублей в год). Если гражданин все же решит досрочно закрыть ИИС, то все средства, полученные от государства как налоговый вычет, ему придется вернуть.
Жилищный вклад в западных странах работает таким же образом, но в России пошли своим путем. В принятом Госдумой в первом чтении законопроекте никакая поддержка из федерального бюджета для жилищных вкладов не предусмотрена, а целевое использование средств обеспечивается весьма жестким способом — полной утратой процентного дохода в случае, если деньги с вклада пошли «не туда». То есть для владельца такого вклада законопроектом предусмотрен большой «кнут», а соответствующего «пряника» не просматривается.
Однако обо всем по порядку. Законопроект (№461846-8 в базе данных Госдумы) внесен в Госдуму главой думского комитета по финансовому рынку Анатолием Аксаковым и зампредом Совета Федерации Николаем Журавлевым. Такой список авторов подчеркивает высокий статус законопроекта; нет сомнений, что он будет принят, причем достаточно быстро, поэтому имеет смысл его обсудить, не дожидаясь окончательного принятия.
Согласно законопроекту, договор жилищных сбережений (далее: жилищный вклад) — это договор долгосрочного (не менее года) банковского вклада, с возможностью пополнения, но снятие средств возможно только для направления средств на покупку недвижимости. Причем запрет на снятие средств без покупки жилья продолжает действовать также и по окончании срока вклада.
Законопроектом предусмотрено несколько условий, которые по мнению его авторов должны сделать такой вклад привлекательным для граждан — точнее, более привлекательным, чем размещение средств на обычных банковских вкладах.
Во-первых, это дополнительная страховка от Агентства по страхованию вкладов (АСВ): на жилищном вкладе страховая сумма составит 10 млн рублей, вместо стандартных 1.4 млн рублей суммарно для всех обычных вкладов одного вкладчика в одном банке. Однако, если разобраться, польза для вкладчика от этой меры не так велика: ведь банков у нас много, и всегда можно разбить сумму 10 млн на несколько банков, не превышая порог 1.4 млн рублей ни в одном из них.
Во-вторых, законопроект предусматривает обязанность банка заключить с владельцем жилищного вклада договор ипотеки, если владелец в период действия договора изъявит такое желание. При этом для владельца вклада заключение такого договора — это право, а не обязанность; если в другом банке он найдет условия ипотеки лучше, то он может заключить договор ипотеки с ним, и тогда первый банк обязан перевести туда все средства с жилищного вклада, включая проценты.
Однако и для банка обязанность заключить договор ипотеки с вкладчиком не является безусловной. Из нее есть вполне очевидные исключения: наличие у вкладчика просроченной задолженности, повышенные показатели долговой нагрузки, наличие дела о банкротстве в отношении него и т.п.
Понятно, что эти исключения необходимы: обязывать банк заключать кредитный договор с потенциальным банкротом было бы контрпродуктивно и для банка, и для заемщика, и для системы в целом. Однако с учетом этих исключений обязанность банка заключить договор с вкладчиком не является такой уж обременительной, ведь благодаря средствам, накопленным на жилищном вкладе, ипотечный кредит будет предоставлен с высоким первоначальным взносом, а значит, риски банка будут минимальными. Поэтому такой кредит банку было бы выгодно заключить, даже не имея обязанности это делать. Соответственно, невелика и ценность для заемщика от наличия у банка обязательства заключить такой ипотечный договор.
Тем более, что в законопроекте ничего не сказано о каких бы то ни было дополнительных условиях, которые могли бы сделать ипотечный кредит, выдаваемый владельцу жилищного вклада, более привлекательным по сравнению с обычной рыночной ипотекой с таким же первоначальным взносом. Правда, в законопроекте сказано, что «условия кредитования вкладчика могут быть предусмотрены в договоре жилищных сбережений», то есть уже в момент открытия вклада потенциальный заемщик будет знать, на каких условиях он сможет потом получить кредит. Но, во-первых, «могут», а не «должны», а во-вторых, если даже эти условия там и будут прописаны, то они будут сформулированы банком с учетом риск-профиля заемщика — ровно так, как сейчас делается при обычной выдаче ипотечного кредита.
Пожалуй, единственным значимым для потенциального ипотечного заемщика преимуществом использования жилищного вклада по сравнению с обычными банковскими вкладами является возможность копить средства для первоначального взноса в одном банке, в результате чего этот банк будет видеть всю историю накопления. Тем самым, заемщик сможет продемонстрировать банку свою платежную дисциплину и потом надеяться на то, что банк предложит ему чуть лучшие условия кредита. В остальном же для накопления средств для первоначального взноса жилищный вклад не дает потенциальному ипотечному заемщику значимых преимуществ по сравнению с использованием обычных банковских вкладов.
А вот дополнительные риски жилищный вклад заемщику приносит, притом риски весьма существенные. Ведь, как уже было сказано, вкладчик обязан направить средства с жилищного вклада на приобретение или строительство жилья в течение срока действия договора или по его окончанию. Однако если по какой-то причине он не сможет или не захочет этого сделать до окончания срока договора, то получить свои деньги из банка он сможет, только потеряв полностью все накопленные проценты (точнее, ему будут выплачены проценты по ставке «до востребования», которая обычно составляет 0.1%).
Причин, почему вкладчик может захотеть направить средства на что-то другое, может быть масса, и многие из них являются «уважительными» (в общепринятом бытовом понимании этого слова). Например, семья может решить, что им нужна квартира большей площади, а значит, нужен будет более высокий первоначальный взнос и скопившихся к моменту окончания срока вклада средств уже не хватит. Либо денег на вкладе может не хватить просто потому, что цена недвижимости за несколько лет действия договора выросла больше, чем эта семья ожидала. Да и вообще, вкладчик в указанный срок может не успеть найти жилье, которое ему понравится.
Ну ладно, эти проблемы легко поправимы: надо только прописать в законе, что если вкладчик исправно копил средства на жилищном вкладе, то по окончании действия этого вклада банк по требованию вкладчика обязан пролонгировать вклад на сопоставимых условиях. Надеюсь, что депутаты ко второму чтению внесут в законопроект поправку, устраняющую этот очевидный дефект.
Однако вменение банку обязанности пролонгировать вклад на разумных условиях в случае, если добросовестный вкладчик пока не готов к покупке жилья, не устраняет всех потенциальных рисков вкладчика, специфически связанных с жилищным вкладом. Ведь могут сложиться обстоятельства, когда ему придется вообще отказаться от покупки жилья.
Такие обстоятельства могут быть вполне позитивными: например, в период действия договора жилищного вклада семья может получить какое-то другое жилье — либо как наследство, либо по какой-то целевой государственной программе. Но чаще это все же негативные обстоятельства. Например, семейная пара, собиравшаяся купить квартиру, распадется, и покупка совместной квартиры потеряет для них актуальность. Либо семья потеряет источник дохода и будет уже не в состоянии платить ипотеку. Либо неожиданно обнаруженная тяжелая болезнь кого-то из членов семьи приведет к резкому росту расходов, что также сделает невозможным «потянуть ипотеку». Да мало ли что может произойти на горизонте нескольких лет!
Во всех этих случаях несчастные владельцы жилищных вкладов получат еще и дополнительную беду: потерю процентов, накопленных на вкладе за несколько лет. Так реализуется риск, связанный с жилищным вкладом.
Мне возразят: «Что же это за риск? Вкладчики же не потеряют те деньги, которые они вложили. А доход — это уже другое дело. Не обязательное. Все равно, как говорится, всех денег не заработаешь!». Такие рассуждения были уместны в Советском Союзе, где фактически не было инфляции, но в рыночной экономике, для которой инфляция является неотъемлемым атрибутом, так рассуждать уже нельзя. Дело в том, что основная часть процентного дохода по банковским вкладам — это так называемая «инфляционная премия», то есть компенсация потери покупательной способности денег за период действия вклада.
Так, например, можно вспомнить, что год назад, в апреле 2023 года можно было открыть годовые вклады под 7.5—8.0%. Это те ставки, под которые можно было разместить средства без особых усилий по выбору банка и без всяких дополнительных условий (таких как, скажем, наличие статуса премиального клиента или объема ежемесячных трат по картам); если немного постараться, то можно было разместить средства под 8.5%. По факту оказалось, что за этот год (с апреля 2023 года по март 2024) инфляция составила 7.75%. Таким образом, большинство из тех, кто разместил год назад деньги на годовые вклады, просто остались «при своих»: они примерно (плюс-минус четверть процента) сохранили покупательную способность своих денег, но ничего не заработали.
Если же вкладчик такого годового вклада лишился бы этих процентов, то покупательная способность его средств за год уменьшилась бы на 7.75%. Тем более, когда вкладчик теряет проценты, накопленные на жилищном вкладе за несколько лет, его средства в реальном выражении могут сократиться на 15—20%, или даже на 25%. Это весьма заметная потеря!
Итак, владелец жилищного вклада несет риск потери значительной доли покупательной способности своих средств. А для банка при этом все ровно наоборот: от жилищных вкладов, владельцы которых отказались от покупки жилья, в банк фактически «сваливается с неба» дополнительный доход — возможность сэкономить на выплате процентов за деньги, которыми банк пользовался несколько лет (для такого дохода в англоязычной экономической терминологии есть термин windfall profit – прибыль, принесенная ветром).
Поэтому лишение вкладчика процентного дохода — это неправильная мера для предотвращения нецелевого использования средств, накапливающихся на жилищных вкладах. Она слишком жесткая по отношению к вкладчику, и вместе с тем, она дает возможность банку получить незаслуженный доход.
А если не лишать вкладчика процентного дохода в случае отказа от покупки жилья, то как обеспечить целевое использование средств? Если не будет никакого «наказания» за отказ от покупки жилья с жилищного вклада, то весь смысл этого инструмента теряется. Возникнут злоупотребления со стороны вкладчиков, желающих просто воспользоваться увеличенным лимитом страхового покрытия АСВ. Что же делать?
На мой взгляд, здесь все-таки не обойтись без господдержки. Во-первых, без нее не получится сделать этот инструмент более привлекательным по сравнению с обычными вкладами. И во-вторых, именно необходимость вернуть всю сумму господдержки будет тем «наказанием», которое поможет избежать массового нецелевого использования жилищных вкладов. При этом, чтобы у людей не было соблазна открывать такие счета только ради дополнительного лимита страховки АСВ, надо предусмотреть условие, что при нецелевом использовании вернуть в бюджет пришлось бы чуть больше, чем получено оттуда в виде господдержки. Но это уже нюансы, на которых мы здесь не будем останавливаться.
Мне скажут: «Ну опять про всё новую поддержку для строительной отрасли! На них и так государство тратит чудовищные суммы в форме господдержки ипотеки!» С таким возражением трудно не согласиться! Я сама не раз писала о том, что субсидирование ипотеки обходится государству слишком дорого и его надо сворачивать. Поэтому господдержка жилищных счетов должна быть реализована не за счет дополнительных средств из бюджета, а за счет перераспределения средств, которые государство тратит на застройщиков.
То есть, это еще один повод максимально сократить использование субсидирования процентной ставки как инструмента поддержки застройщиков и направить высвобождающиеся средства на инструмент, более эффективный с точки зрения обеспечения доступности жилья (в расчета на каждый вложенный государственный рубль), — на жилищные вклады.
______________________________
Статья опубликована в газете «Правда», №41, 18.04.2024, https://gazeta-pravda.ru/issue/41-31534-18-aprelya-2024-goda/novyy-sposob-resheniya-zhilishchnoy-problemy/