О проблемах, возникающих в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации

       В соответствии с кодексом собственники (жилых и нежилых) помещений в многоквартирном доме до 1 марта 2006 года обязаны провести собрания, на которых выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

      1. Непосредственное управление;

      2. Управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом;

      3. Управление управляющей организацией.

      С момента выбора способа управления дом с прилегающей территорией, коммуникациями, малыми формами становится собственностью всех собственников помещений. С этого момента все заботы по ремонту и содержанию дома возлагаются на собственников помещений. Учитывая, что многие дома не ремонтировались более 20 лет, собственникам помещений придется за свой счет ремонтировать кровлю, осушать подвал, производить замену систем отопления, водопровода, канализации и прочих коммуникаций.

      Непосредственное управление домом:

      При непосредственном управлении домом каждый собственник действует самостоятельно. Заключает договоры на коммунальные услуги со всеми эксплуатационными организациями и самостоятельно оплачивает услуги. Негативной стороной этого способа является то, что собственнику помещения необходимо иметь контакты со всеми организациями по заключению договоров: водоканал, газ, теплоснабжение, горячее водоснабжение, вывоз мусора, лифт, ТВ антенна и проч. Эти организации находятся в разных концах города,  объехать их все, выстоять все очереди порой представляет серьезную проблему. Расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома осуществляются на основании решения собрания собственников или домового комитета.  Преимуществом такого способа управления является то, что каждый собственник отвечает только за себя и не несет субсидиарной ответственности за недобросовестных соседей.

       Управление многоквартирным домом при помощи кооператива, товарищества собственников жилья или управляющей компанией освобождает членов этих организаций от забот по расчетам за услуги. Все платежи собственники помещений направляют в правление кооператива, ТСЖ или управляющую компанию, которые как юридические лица ведут расчеты с организациями, предоставляющими услуги.  Негативной стороной такого способа управления является повышенная его стоимость. Эти организации являются юридическими лицами и свою деятельность обязаны вести в соответствии с нормами бухгалтерского учета и налогового законодательства. Необходимы специалисты по управлению этими организациями (бухгалтер, экономист). Если в домовом комитете оплата бухгалтера может производиться наличным путем без уплаты налогов. То в управляющей организации специалисты обязаны работать официально оформленным порядком, платить подоходный налог и 26% ЕСН. Подрядные работы организация также производит на основе договоров с оплатой 18% НДС.  В перспективе очень возможно, кооперативы и ТСЖ также будут платить налоги с хозяйственной деятельности.  Кроме того, все эти управляющие организации отвечают по обязательствам собственников помещений, а ими кроме жильцов могут быть муниципалитеты, владеющие первыми этажами зданий.  Если кто-то из собственников помещений не вносит своевременно платежи, то эти платежи распределяются между добросовестными плательщиками. По-другому управляющая организация не сможет расплатиться за предоставленные услуги (водоснабжение, теплоснабжение и др.).  ТСЖ вправе через суд взыскать платежи, но это приведет к многочисленным конфликтам между соседями, поскольку в настоящее время 26% жильцов не оплачивают своевременно жилищно-коммунальные платежи.       

       Жилищный кодекс предусматривает меры принуждения к собственникам  помещений в многоквартирных домах, если в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации ими не выбран способ управления многоквартирным домом, либо не реализовано принятое решение. Такой мерой является принудительное  заключение договора жильцами многоквартирного дома с управляющей организацией избранной на основе открытого конкурса по выбору управляющей организации, организуемого органом местного самоуправления.

      Данная норма сталкивается с определенными трудностями  при реализации на практике.

       1. До настоящего времени управляющие организации не созданы и собственники помещений в многоквартирных домах не имеют возможности выбирать управляющую организацию. По этой же причине  органы местного самоуправления не могут реализовать данную норму закона.

      2. В силу того, что жилье передается жителям в эксплуатацию без надлежащего ремонта, затраты на эксплуатацию с каждым годом будут возрастать. Основная масса населения неплатежеспособна, следовательно, создать рынок в сфере эксплуатации жилья без значительного повышения жизненного уровня населения будет невозможно. Не видя возможности извлечь доходы от эксплуатации жилья, предприниматели не будут создавать управляющие организации, что и наблюдается в настоящее время.

      3. В каждом провинциальном городе или селе имеются большие микрорайоны, состоящие из исключительно ветхого и аварийного жилья, ремонтировать которое нецелесообразно, а содержать в соответствии с жилищными стандартами невозможно.  Ни одна управляющая организация не возьмет на себя управление этим жилищным фондом. Этот случай Жилищным кодексом РФ не урегулирован.

      4. Не урегулирован Жилищным кодексом и вопрос домов, с жильцами которых по тем или иным причинам управляющие организации отказываются заключать договор на эксплуатацию.

       Принудительное заключение договоров на эксплуатацию многоквартирных домов не рыночный метод. Во-первых, конкурсный отбор управляющих организаций возможен лишь в том случае, если в наличии имеется их достаточное количество. Однако реальная действительность говорит о том, что управляющих организаций в настоящее время либо нет, либо недостаточно, чтобы охватить весь населенный пункт. Во-вторых, имеющиеся организации не соглашаются брать дома жильцов – «нарушителей» если эти дома расположены на значительном расстоянии от территории их деятельности. В-третьих, рынок в сфере жилищного обслуживания возможен лишь в том случае, если он может принести доход управляющим организациям. В силу повышения жилищно-коммунальных платежей и дополнительных расходов жильцов на обслуживание, капитальный и текущий ремонт домов, управляющие организации не в состоянии будут истребовать с жильцов все платежи, погрязнут в судебных тяжбах и в конечном итоге обанкротятся. Хуже того, данная схема управления жильем вполне реально может привести к такому моменту, когда из-за невозможности истребовать с жильцов платежи, управляющая компания не сможет своевременно оплатить услуги, и дома будут отключены от теплоснабжения среди зимы. Не исключается и другой случай, когда руководство управляющей организации присвоит собранные с жильцов средства (а это от 4 до 15 миллионов рублей в месяц) и исчезнет в неизвестном направлении, либо организует процедуру банкротства, от которой пострадают все.

      Жилищная сфера к рыночным отношениям не готова. При сохраняющейся бедности населения предприниматели не возьмутся за управление жилыми домами, зная, что прибыль получить невозможно. Закон разрушает существующую систему управления жилищным хозяйством и не создает новую. Наиболее благополучные микрорайоны в принципе смогут играть по новым правилам, но микрорайоны с ветхим фондом окажутся брошенными и без государственной поддержки просто не выживут.      

      В этой связи необходимо приложить все силы для того, чтобы отнести срок введения указанных норм кодекса на пять лет, либо вовсе отменить, так как рынок формируется без принудительных мер. В соответствии с законом "О местном самоуправлении" граждане вправе провести референдум по вопросу способов управления жилищным хозяйством и оставить тот способ, какой их наиболее устраивает.

Секретарь ЦК КПРФ  

Н.В. Арефьев