Механизм обеспечения социальным жильём в Китае

В КНР начиная с 1998 года постепенно стала реализовываться политика монетизации льгот по распределению социального жилья. Вместо прежнего механизма его распределения местным правительствам пришлось искать другие эффективные пути решения жилищного вопроса для малообеспеченной части населения. Кроме того, с ускорением процесса урбанизации, когда происходит массовая миграция сельского населения в города, встал вопрос обеспечения социальным жильём и этой части населения.

Строительство

Для решения жилищной проблемы была разработана многоплановая система, направленная на предоставление малообеспеченным семьям социального жилья. Она основывается на дифференцированном подходе к различным слоям населения с неодинаковыми доходами и допускает различные способы получения жилплощади.

В Китае земли под застройку предоставляются с учётом структуры спроса. В первоочередном порядке выделяются участки под коммерческую застройку в низком и среднем ценовом сегменте (не ниже 60% от общей площади земель под застройку жилья), а также для возведения жилья, предоставляемого по льготной цене и с низкой ставкой арендной платы (не менее 10%).

Для строительства социального жилья может быть выбран также механизм прямого финансирования местным правительством. В самом начале внедрения системы доступного жилья, когда резерв его фонда невысок, на первое место по важности выходят прямые инвестиции правительства. После того как резерв фонда достигнет определённого масштаба, правительство может сократить строительство и посредством механизмов возврата, обратного выкупа и других форм, проводить кругооборот социального жилищного фонда.

При возведении социального жилья используются стандарты, ограничивающие площадь квартир. Они определяются местными правительствами, исходя из среднего уровня обеспеченности семей квартирами в данном регионе и финансовых возможностей. Корректировка стандартов ограничена чёткими рамками. Площадь однокомнатной квартиры с низкой ставкой арендной платы регулируется в пределах 35—40 квадратных метров, двухкомнатной — 50—60, трёхкомнатной — 60—70 квадратных метров. Стандарты площадей по доступной цене менее строгие. В большинстве городов жильём по доступной цене являются квартиры среднего и малого размера. Площадь двухкомнатных малогабаритных квартир составляет около 60, трёхкомнатных — 100 квадратных метров, что соответствует основным потребностям населения. Стандарты площади социального жилья, возводимого на коммерческой основе, как правило, составляют те же величины.

Независимо от вида социального жилья, доля жилой площади должна быть не ниже 75% от общей. Планировка должна включать спальню, гостиную, кухню, кладовую и балкон, компонуемые таким образом, чтобы использование этих помещений было рациональным и удобным для проживания.

Арендная плата за социальное жильё устанавливается из расчёта среднерыночной, однако с учётом доходов семьи и имеющихся у неё активов. По причине тяжёлой болезни, несчастного случая и других событий, вызвавших трудную экономическую ситуацию, в связи с которой семье становится сложно оплачивать аренду, имеется возможность подать заявление в организацию, предоставляющую арендные субсидии. Максимальный период арендного субсидирования составляет один год, максимальная дотационная сумма — 80% от арендной платы. К социальному коммерческому жилью и квартирам по доступной цене применяются ограничения по финансовой нагрузке на их покупателей и требование соблюдать общественную справедливость.

Финансирование

Сейчас проекты по строительству социального жилья осуществляются очень медленно. Основная причина — в дефиците финансирования. Спрос на такое жильё очень высок (см. таблицу), а возможности его строительства опираются на государственную финансовую поддержку, размеры которой ограничены. Поэтому власти пытаются диверсифицировать каналы привлечения денежных средств, чтобы восполнить огромный дефицит финансирования.

Потребность в социальном жилье

Год                                                                                      2009      2010      2011

Жильё по доступной цене (тыс. квартир)         600         1650      1650

Жильё с низкой ставкой арендной платы

(тыс. квартир)                                                              1770      1800      1610

Реконструкция трущоб (тыс. квартир)            1300      2800      2800

Всего социального жилья (тыс. квартир)        3670      6250      6060

—«— (млн. кв. м)                                                            203         357         348

Потребность в финансировании

(млрд. юаней)                                                                   253,8     446,3     435

Например, в соответствии с «Правилами управления социальным жильём в г. Сямэнь», названы такие источники финансирования его строительства: специальные средства, ежегодно выделяемые из государственного бюджета; доходы от управления фондом общественных накоплений под нужды социального жилья; средства, полученные за выделенные земельные участки (не менее 10% от их общего размера); субсидии, выделенные центральным и местным бюджетами; суммы от продажи социального жилья; пожертвования и другие источники.

В августе 2010 года в Пекине, Сямэне и 28 других городах Китая с целью поддержки строительства социального жилья начали применять выдачу ссуд на эти цели жилищным фондом общественных накоплений, который формируется за счёт обязательных взносов работников и работодателей. Общий размер выданных кредитов составил 49,3 миллиарда юаней. Центральное правительство также выделяет средства, но в очень ограниченных размерах. Так, в 2012 году оно выделило на строительство жилья с низкой стоимостью аренды 10,5 миллиарда юаней и на реконструкцию трущоб — 21,2 миллиарда. Однако для решения жилищной проблемы малообеспеченных слоёв населения требуются более радикальные меры.