Более десяти лет назад были приняты «Нормы и правила проектирования планировки и застройки города Москвы» МГСН 01.01-99, которыми были значительно уменьшены коэффициенты по определению размеров земельных участков. Документу к тому же придали обратную силу и распространили его действие на дома, построенные до 1999 года. Началось перемежевание жилой застройки, в результате которого собственники помещений в многоквартирных домах лишились до 40 процентов площади положенных им земельных участков!

В первую очередь незаконному отчуждению подверглись участки, имеющие перспективу коммерческого использования, в частности, под строительство «народных гаражей» либо оборудование автомест для сдачи в аренду их же бывшим владельцам.

Сегодня, говоря о предстоящей работе по межеванию кварталов, чиновники избегают тему «земельной аферы» и убеждают москвичей, что иметь в собственности больше земли – себе дороже.

Открывая круглый стол, руководитель фракции КПРФ Андрей Клычков отметил, что целью обсуждения является выработка единого подхода к определению размеров земельных участков. Он напомнил, что 18 апреля в Мосгордуме уже проходил круглый стол по вопросам межевания жилых кварталов, который проводила комиссия по государственной собственности и землепользованию. Однако сложилось впечатление, что участникам круглого стола не удалось выработать единую концепцию решения вопроса.

«Власти настаивают, что решение о применении того или иного механизма при определении придомовой территории вправе принимать уполномоченный в формировании земельного участка орган исполнительной власти, в данном случае Департамент земельных ресурсов. При этом мнение жителей должно быть учтено посредством проведения публичных слушаний, - подчеркнул депутат.

По его словам, исполнительная власть предполагает, что в районах состоятся публичные слушания по проекту межевания кварталов, на которых граждане должны будут определиться с вариантами межевания придомовых территорий. При этом бремя ответственности, в том числе и по благоустройству, проведению работ на отведенной территории, будет находиться за собственниками.

В то же время, напомнил Андрей Клычков, до сих пор не определены критерии формирования земельных участков: участок какой площади, какой конфигурации должен быть предоставлен, какой вид разрешенного использования назначен. Придомовые территории предлагается определять по двум вариантам: в границах «пятна застройки» дома или в соответствии с нормативными значениями площади участка. Между тем, имеется другой подход к определению границ, прямо вытекающий из федерального законодательства, однако Правительство Москвы этот подход почему-то даже не рассматривает.

Эксперты, приглашенные на заседание, подробно рассказали об этом альтернативном способе определения границ. Суть его заключается в том, что, во-первых, размеры земельных участков домов, построенных в советское время, следует определять в соответствии с действовавшими на тот момент СНиПами, а во-вторых, участки домов, построенных до 1 марта 2008 года, относятся к категории ранее учтенных и считаются сформированными с момента издания постановления о выделении земли под строительство дома.

Куратор направления ЖКХ общественной организации «Народный контроль» Владимир Молодых напомнил, как выдавалась земля в советский период, когда была построена большая часть домов в Москве: «Сначала принималось решение властного органа, затем выдавался госакт о выделении земельного участка под капитальное строительство на праве бессрочного пользования. К этому акту прикладывался инвентарный план, на котором изначально были определены границы конкретного земельного участка и его нормативная площадь».

По словам Молодых, земельные участки нельзя было пересматривать и отчуждать отдельно от права собственности на возведенную на этом участке постройку. В статье 17 Земельного кодекса 1970 года говорилось, что использование земельного участка до оформления земель недопустимо. Поэтому неубедительно звучат заявления чиновников о том, что дома стоят на земельных участках, которые не были сформированы, оформлены и закреплены. «А у нас в Москве, оказывается, земельные участки обладают своей волей, начинают плясать и часто друг на друга заезжают, - сыронизировал эксперт. – Но этого просто-напросто не может быть».

По словам Молодых, в 2000 году Постановлением № 49 Правительство Москвы утвердило СНиП МГСН 01.01-99. Сделано это было, по словам выступающего, с огромным количеством нарушений.

«В этом СНиПе содержались меньшие коэффициенты по определению нормативных размеров площади земельных участков многоквартирных домов, чем те, которые содержались в предыдущих СНиПах. Это противоречит Российской Конституции, которая запрещает уменьшать наши права и свободы, в частности, право на благоприятную окружающую среду и жизненное пространство. СНиП этот не был надлежащим образом опубликован. Поэтому с юридической точки зрения он не имеет силы», - убежден Молодых.

Тем не менее, на основании МГСН 01.01-99 власти с 2001 года начали перемежевание земельных участков, хотя перемежевание возможно только в случаях уточнения границ земельных участков. Причем, если такая необходимость возникает, то должно проходить общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. На деле же никаких собраний не было.

«Земля эта нам принадлежит по закону! – заявил эксперт. - Очень часто приходится ломать копья с разными чиновниками, которые говорят: «А покажите свидетельство о праве собственности на ваш земельный участок». Когда их спрашиваешь: «А как должен называться этот документ?», они молчат. Но ситуация такова, что документом является свидетельство о праве собственности на квартиру, которое, в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», является одновременно и регистрацией права собственности на общее имущество  дома, куда входит и земельный участок».

По словам выступающего, технические паспорта на домовладение, которые находятся в БТИ, являются действительными до 2007 года и равны по своей юридической силе кадастровым паспортам. В подтверждение он зачитал решение пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 года №64, где в 3-й статье сказано: «Право общедолевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений зданий в силу закона, вне зависимости от регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Как это нужно понимать? Даже если у вас нет на руках кадастрового паспорта на земельный участок, на котором стоит ваш дом, земля ваша. И законодатель оставил на ваше усмотрение получение этих документов. Они бывают нужны только в том случае, если, допустим, все жители домов или конкретного дома решили совершить какие-то юридические сделки с земельным участком», - прокомментировал Владимир Молодых.

Земля принадлежит москвичам в тех нормативных размерах, которые определялись СНиПами, действовавшими на момент застройки. При этом федеральные законы запрещают ставить на кадастровый учет вновь образованные объекты недвижимости, если они окажутся меньше нормативного размера, определенного тем СНиПом. «Это означает, что если коллективная паранойя охватит абсолютно все 100 процентов собственников помещений в многоквартирном доме, и они примут решение на общем собрании об уменьшении своего земельного участка до фундамента, Росреестр будет обязан не принять подобный земельный участок на кадастровый учет», - подытожил эксперт.

В заключение он порекомендовал москвичам писать заявление в прокуратуру по факту нарушения конституционных прав и свобод, связанных с незаконным отчуждением частной собственности.

Специалист в вопросах государственного кадастра недвижимости Антон Хлынов поддержал позицию коллеги о том, что большинство участков были сформированы изначально. И, выполняя межевание, важно соблюсти те нормативы, которые существовали при их формировании.

«Мои слова подтверждает статья 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса». Пункт 2 гласит, что земельный участок, на котором распложен многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома, объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме», - отметил Хлынов.

Продолжила тему депутат муниципального собрания Тимирязевского района САО, проектировщик с 50-летним стажем, в прошлом - главный инженер проектов одного из подразделений Москомархитектуры Валентина Молоткова. Она вообще недоумевает, почему возникает вопрос о межевании застроенных территорий. «Для жилых домов всегда единицей учета было домовладение. Это было записано во всех нормативах. Дом и земельный участок, то есть наша придомовая территория. Эта придомовая территория всегда рассчитывалась по нормативам и зависела от площади жилого дома», - подчеркнула она. По словам выступающей, при советской власти велся очень строгий кадастровый учет: «Все заявления о том, что что-то где-то утеряно, чего-то где-то нет, это просто лукавство. Потому что были законы, которые вообще не разрешали строительство дома без вот этого акта об отводе земли».

Как оказалось, не только приглашенные эксперты дают критическую оценку проведенному перемежеванию в Москве. Как говорится в книге «Земля города Москвы», предоставленной Мосархивом, «невысокая оценка проводимой земельной реформы в Москве была дана в средствах массовой информации, где она была названа «халтурой городского масштаба», а права, полученные гражданами в итоге проведения этой реформы, - правами на воздух». «Это историческая оценка, - прокомментировал руководитель аппарата фракции КПРФ Олег Маркин. - Не хотелось бы, чтобы такая же оценка у историков прозвучала о той масштабной работе, которая сейчас проводится в Москве, по межеванию кварталов и придомовых территорий».

Сопредседатель социально-культурного фонда «Созидание» Ирина Дружинина подняла проблему незащищенности прав на землю. По ее словам, в городских программах содержатся положения о том, что без разрешения собственников можно будет надстраивать многоквартирные дома и вести подземное строительство: «Когда мы говорим о выделении земли, мы говорим о чем? О поверхности, о квадратных метрах, о воздухе, за который нам придется платить налоги? Потому что, если мы обратимся к законодательной базе Москвы и посмотрим на государственные программы 2012-2016 года, принятые в Москве, то в программе «Градостроительная политика» мы увидим, что предусматривается введение в раздельный хозяйственный оборот наземного и подземного пространства. То есть, под вашим домом можно будет спокойно построить гаражик, который будет принадлежать кому-либо другому. В программе «Жилище» предусматривается надстройка многоквартирных домов без согласия собственников. И я хотела бы спросить – а вот каким образом мы сможем защитить эти свои права на землю? И что нам тогда будет принадлежать, если под землей - все, что угодно, если над домом - все, что угодно?»

Депутат муниципального собрания Южное Тушино Елена Павлова считает, что историей с межеванием власти хотят перессорить жителей и отвлечь их внимание от серьезных социальных проблем: «Сейчас нас хотят перессорить вот на этих мелких вопросах, которые мы не должны решать. Они не решаются ни в одной цивилизованной стране мира! Поверьте, я была в Италии, Испании, Германии, везде разговаривала с коммунистами - такого безобразия нигде нет. Нельзя живой организм резать!» 

Депутат Государственной Думы от КПРФ, член комитета по собственности Владимир Родин сообщил о новом законе, который принимается в Госдуме: «Как благовидно он называется! «О создании системы по проведению финансирования капитального ремонта». А там маленькой строчкой одной сказано: «Считать 16-ю статью Закона о приватизации жилья 1991 года недействительной». А что такое 16-я статья? Специалисты знают прекрасно – больше государство не отвечает ни на йоту за капитальный ремонт. А сколько на это надо потратить? Оказывается, 3,6 триллиона рублей! Это около 10 процентов ВВП годового».

Владимир Родин также коснулся проблемы точечной застройки в Москве, когда здания «запихивали» в сложившиеся кварталы, на придомовую территорию других домов. Теперь же, пытаясь легализовать точечную застройку, чиновники предлагают жителям договариваться и соглашаться на меньшие участки земли, нежели им положены по закону.

«И вот настал момент, когда никто не знает, что делать. Есть много замечаний и вопросов без ответов», - подвел черту депутат.

Свою позицию высказал и председатель комиссии по собственности и землепользованию в Мосгордуме Олег Бочаров: «Земля передается бесплатно в любом случае, это раз. Земля передается сервитутом в любом случае, два. Это общая позиция, здесь нечего спорить».

По его мнению, требование большей площади может обернуться боком для многих жителей, потому что земельный участок им придется содержать за свой счет. Причем, как считает депутат, возможна ситуация, при которой часть жителей выступят за выделение большего участка и потом «будут эксплуатировать этот участок в своих интересах, а не в интересах дома».

Судя по словам Бочарова, городу на руку, чтобы москвичи получали больше земли, потому что с города снимается бремя по ее содержанию.

Этой точки зрения придерживаются и представители органов исполнительной власти, выступившие на заседании. Начальник управления Департамента земельных ресурсов города Москвы Сабина Шахмурадова заверила, что при определении границ земельных участков власти стараются опираться на мнение жителей, но нередки ситуации, когда одни жители хотят большую придомовую территорию,  другие – меньшую. «Кто-то готов нести какие-то дополнительные затраты на благоустройство придомовой территории, кто-то нет. Поэтому при формировании границ мы даем возможность выбора самим жителям, какую территорию хотели бы видеть», - пояснила чиновница.

По итогам круглого стола при фракции КПРФ создана рабочая группа по  вопросам межевания земли и определения придомовых территорий многоквартирных домов. Одним из пунктов резолюции значится предложение о внесении поправок в действующее законодательство Москвы в части выделения собственников помещений, проживающих в многоквартирных домах, в отдельную категорию налогоплательщиков и освобождения их от уплаты земельного налога.

                                                                     Проект

Резолюция

Круглого стола на тему:

«Сколько земли полагается москвичам в составе придомовых территорий?»

6 июня 2012 года                                Московская городская Дума

6 июня 2012 года фракция КПРФ в Московской городской Думе совместно с Комитетом защиты прав граждан провела Круглый стол по проблемным вопросам предстоящего межевания застроенных территорий в городе Москве.

В обсуждении приняли участие депутаты Московской городской Думы, муниципальных собраний, представители Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Департамента архитектуры, строительства и градостроительной политики Минрегиона России, заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, Департамента земельных ресурсов  города Москвы, Главного управления Министерства юстиции Российской Федерации по Москве, Москомархитектуры, Главного архивного управления города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Москве, общественных организаций, инициативных групп граждан.

Основная цель мероприятия – выработать с учетом мнения москвичей единый подход  к определению размеров земельных придомовых участков в связи с начавшимся межеванием земель застроенных территорий города Москвы.

18 апреля в Московской городской Думе в рамках заседания комиссии по государственной собственности и землепользованию (депутат Бочаров О.Е.)  с участием Департамента земельных ресурсов города Москвы (руководитель Ефимов В.В.) проведён Круглый стол на тему «Проблемы межевания жилых кварталов».  Правительство Москвы заинтересовано в решении данной задачи, поскольку: последовательно проводится заданный в гражданском праве принцип формирования единого объекта недвижимости; город рационально может  потратить предусмотренные на реализацию соответствующих мероприятий госпрограммы (жилая застройка образует до ¾ общей территории города и выполнение однократного межевания земельных участков в кварталах жилой застройки существенно экономит предусмотренные бюджетные средства).

Всего Правительство Москвы предполагает помежевать в Москве 2840 кварталов (площадь 52 294 га.), в том числе разработано 1 095  проектов межевания до 2011 года (площадь 16 490 га.), 440 кварталов подлежат межеванию по контракту, заключенному в 2012 году (площадь 7 029 га), 1 305 кварталов подлежат межевании до конца 2013 года (площадь 28 775 га).

По результатам рассмотрения представляемых Москомархитектурой на согласование и утверждение Департаментом земельных ресурсов (далее Департамент) проектов межевания территорий кварталов им предъявляются замечания, носящие системный характер.

Распространенными замечаниями Департамента являются отсутствие доступа к объектам инженерной инфраструктуры, а также включение в состав придомовых территорий земель общего пользования. Департамент полагает, что на землях, которые выделялись многоквартирным домам (далее МКД)  при строительстве, находятся детские площадки. «Если площадка попадает на территорию одного из домов, жителям соседних могут перекрыть туда доступ. А это недопустимо. Сейчас мы проводим работу по корректировке проектов межевания, чтобы там, где возможно, детские площадки оставались на общедоступной территории. Вторая проблема - проезды: зачастую по участку проходят дороги, ведущие к нескольким домам»(В.В.Ефимов, «Российская газета», 17.05.2012г.). За 2010 год Департаментом утверждено 49 проектов межевания из 212 поступивших, за 2011 год - утверждено 46 проектов из 505 поступивших. Остальные проекты возвращены на доработку в Москомархитектуру.

Департамент настаивает, что в соответствии с действующим жилищным и градостроительным законодательством решение о применении того или иного механизма при определении придомовой территории вправе принимать уполномоченный на формирование ЗУ орган исполнительной власти, т.е. в Москве - Департамент. При этом мнение жителей должно быть учтено посредством проведения публичных слушаний по проекту межевания застроенных территорий.

Департамент понимает, что принятие решений по межеванию, не учитывающих мнения жителей, может породить конфликтные ситуации и нарастание социальной напряженности.

Вместе с тем сложилось впечатление, что участникам Круглого стола 18.04.2012 года не удалось выработать единую концепцию  решения земельного вопроса в Москве. Как выяснилось, Департамент полагает, что до настоящего времени не определены критерии формирования земельных участков жилой застройки: участок какой площади, какой конфигурации должен быть предоставлен, какой вид разрешенного использования назначен. За счет города Департаментом предполагается оформлять проекты межевания, исходя из двух вариантов установления границ участков жилой застройки:

1)    в границах «пятна застройки» дома;

2) в соответствии с расчетными нормативно необходимыми значениями площади участка (по МГСН 1.01.-99).

Департамент предполагает, что в районах состоятся публичные слушания по проектам межевания кварталов, на которых граждане должны будут определиться с вариантами межевания своих придомовых территорий. Возможно, даже будут проводиться собрания собственников МКД по определению варианта межевания. Департамент «разработал рекомендованную форму решения общего собрания собственников помещений в доме о выборе размера земельного участка: по пятну застройки или с прилегающей территорией в соответствии с проектом межевания» (В.В.Ефимов, «Российская газета», 17.05.2012г.).

 Департамент при этом старается подчеркнуть, что собственники помещений  в МКД должны самостоятельно финансировать работы, связанные с содержанием включенной в границы земельного участка придомовой территории, к числу которых относится ремонт асфальтового покрытия, уборка территории от мусора, льда и снега, вывоз мусора, а также уход за зелеными насаждениями. В случае ненадлежащего содержания придомовой территории, находящейся в частной собственности, город не вправе расходовать бюджетные средства на выполнение указанных работ. По данным Департамента ЖКХ и благоустройства города Москвы, затраты бюджета на содержание придомовых территорий составили в 2011 году 16,5 млрд. руб, в т.ч. 9,4 млрд. ежегодные затраты на благосустройство придомовых территорий (уборка придомовых территорий; вывоз брошенного автотранспорта; ямочный ремонт асфальта; установка и содержание малых архитектурных форм; устройство и ремонт газонов и цветников; кронирование деревьев; содержание детских площадок и площадок для отдыха, для выгула собак, сбора бытовых отходов) и 7,1 млрд. руб. дополнительные средства (устройство дополнительных парковочных мест, приведение детских площадок в соответствие с требованиями безопасности).

Из материалов Круглого стола 18.04.2012 года, интервью руководителя Департамента В.В. Ефимова становится очевидным последовательность действий: межевание кварталов жилой застройки (т.е. урезание придомовых территорий МКД), затем - проведение публичных слушаний и собраний собственников жилья МКД по выбору размеров придовомых территорий: между урезанной территорией и «пятном застройки». Такой механизм, по мнению Департамента, должен будет придать легитимность решениям органов исполнительной власти города Москвы по межеванию земли.

Между тем, имеется другой подход к  определению границ придомовых территорий, не рассматриваемый Правительством Москвы, но прямо вытекающий из федерального законодательства. В соответствии с ч.4 ст. 43 ГрК РФ размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Именно этот законодательный подход к вопросу межевания земли в Москве и является предметом рассмотрения данного Круглого стола.

При этом на  Круглом столе  следует ограничиться рассмотрением именно земельного вопроса, не принимая во внимание нарочитые напоминания властей о необходимости уплаты земельного налога, так как установление его размеров, либо принятие решения об освобождении налогоплательщиков, имеющих долю в земельном участке под  МКД от земельного налога - это вопрос  политической воли руководства города Москвы и нынешнего состава Московской городской Думы.

В целях точного рассмотрения земельного вопроса следует определиться в терминах:

Участок жилой застройки - состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории.

Придомовая территория - включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха взрослых.

Межевание (общее значение): - установление (в т.ч. восстановление и уточнение) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом границ территорий и земельных участков, частей земельных участков.

Межевание территорий* (понятие межевания в градостроительном смысле): - установление (в т.ч. восстановление) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом местоположения границ территориальных зон, зон с особыми условиями использования территории, границ административно-территориальных образований, границ элементов планировочной структуры (в т.ч. застроенных и незастроенных территорий), красных линий. *) Межевание территорий, разработка проектов межевания понимается в контексте ст.43 Градостроительного кодекса РФ. В контексте Федерального закона от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве» и Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» межевание территорий – это межевание объектов землеустройства.

Межевание земельных участков (понятие межевания в описании границ объектов недвижимости как объектов права) – установление (в т.ч. восстановление и уточнение) на местности и (или) описание геодезическим или картографическим способом  местоположения границ земельных участков и (или) частей земельных участков, сервитутов в порядке, установленном земельным законодательством.

Из истории земельного вопроса. Начиная с 2000 г., на уровне Российской Федерации был принят ряд федеральных законов по вопросам земельных отношений и градостроительства, базовые положения которых затем нашли свое отражение в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Основные из этих законов: Федеральные законы от 02.01.2000 № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”, от 18.06.2001 № 78-ФЗ “О землеустройстве”, от 25.10.2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, от 30.11.1994 № 52-ФЗ “О введении в действие части Первой Гражданского кодекса РФ”, Градостроительный кодекс РФ.

Правительством Москвы проводится значительная работа по формированию земельных участков под различные виды деятельности.

Сведения о формировании земельных участков  по состоянию на 1.01.2011 года представлены в таблице:

Таким образом, видно, что Департамент плодотворно занимается межеванием земли в Москве в соответствии с нормативами МГСН 1.01.-99, утвержденными Постановлением Правительства Москвы от 25 января 2000 года № 49 «Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01.-99», а также в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Москвы  от 27.06.2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность».

Действия московских властей в земельном вопросе можно проследить на примере  исполнения  окружных программ по формированию единых комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах города Москвы для последующей бесплатной регистрации земельных участков в общедолевую собственность собственников помещений МКД в порядке осуществления программы развития реформы жилищно-коммунального хозяйства города Москвы на 2002-2007г.г. (приложение 2 к постановлению Правительства Москвы  от 25.09.2001г. №865-ПП).

С 2001 года городские власти без проведения общественных слушаний проводят перемежевание существующей московской жилой застройки, в ходе которого изменяются конфигурация и размеры площадей земельных участков многоквартирных домов (далее ЗУ МКД), строившихся до конца 1999 г. (в некоторых случаях уменьшение площади ЗУ МКД достигало 35-40%% от первоначальных нормативных размеров, а в среднем по Москве уменьшение составило до 30%.) При осуществлении этого земельного передела были нарушены следующие нормативные акты: Закон города Москвы " О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в гор. Москве"; распоряжение Мэра Москвы от 22.01.1998 г. "О порядке участия граждан в обсуждении градостроительных планов, проектов и решений по вопросам, связанным с использованием городских территорий"; Градостроительные кодексы РФ от 1998 и 2004 гг.

Межевание в те годы проводилось на основании Временных методических указаний по установлению границ участков домовладений на территории строительства, реконструкции, сохранения жилой застройки (Приказ Москомархитектуры (далее МКА) от 05.12.2001 №35), а позднее - Единых методических указаний по разработке проектов межевания территории г. Москвы" (приказ  МКА от 05.07.2005 г. №91), а также методических указаний, утвержденных приказом Москомархитектуры от 13.02.2008 г №13, которые все соответствовали нормам и правилам планировки и застройки города Москвы - МГСН 01.01-99  (утверждены Постановлением Правительства города Москвы от 25.01.2000 г. № 49). Следует отметить, что МГСН 01.01-99  не опубликованы в официальных изданиях Правительства Москвы, что вызывает сомнения в их легитимности (ответ главного редактора Объединенной редакции изданий Мэра и Правительства Москвы от 14.09.2011 № 106/11; межрайонного прокурора Коптевской межрайонной прокуратуры города Москвы от 17.02.2011 г. № 395ж2010/1387).

В первую очередь отчуждению подверглись части ЗУ МКД, имеющие перспективу коммерческого использования. Этот период был отмечен в Москве массовым «точечным» строительством, в т.ч. МКД. Во многих случаях отчуждались  "открытые площадки для временного хранения легкового транспорта" - придомовые автостоянки, входящие в состав ЗУ МКД, принадлежащие жителям МКД по закону (ЖК РФ) и по настоящий момент используемые ими бесплатно. Закон требует, чтобы размеры площади ЗУ МКД в границах существующей жилой застройки в случае их перемежевания должны межеваться и "устанавливаться с учетом фактического землепользования и градостроительных норм и правил, действовавших в период застройки указанных территорий" (п. 4 ст.43 Градостроительного  Кодекса  РФ от 2004 г.).

Московские же власти придали нормам и правилам от 1999 г. (МГСН 01.01-99) обратную юридическую силу, проведя перемежевание жилой застройки, возведенной в период с послевоенных лет до конца 1999 года. В МГСН 01.01-99  содержатся новые коэффициенты, определяющие размеры ЗУ МКД, которые значительно меньше коэффициентов, содержавшихся в старых СНиПах. Собственники квартир, купленных в домах, спроектированных и построенных на основе МГСН 01.01-99  изначально владеют земельными участками, заведомо меньшими по сравнению с домами, построенными на основе предыдущих СНиПов, действовавших до  2000 года. А если  МГСН 01.01-99  положены в основу передела ЗУ МКД, построенных до вступления их в силу, то здесь можно ставить вопрос о нарушении прав собственников помещений в домах.

ЗУ МКД, построенные до 1999 года, принадлежат в нормативных пределах, определявшихся СНиПами, действовавшими в момент возведения этих домов, собственникам помещений указанных домов на праве общедолевой частной собственности в силу закона (ЖК РФ от 29.12.2004г. №188-ФЗ и ст.16 ФЗ от 29.12.2004г. №189-ФЗ) и их перемежевание в целях передела земельной собственности  нарушает действующее  законодательство. Градостроительные кодексы РФ, а ранее Закон РФ от 15.06.1996 г.  "О товариществах собственников жилья" определял, что общее имущество, включая ЗУ, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения дома. Также и "Положение об определении размеров и установлении границ ЗУ в кондоминиумах", основанное на постановлении Правительства РФ от 26.09.97г. №1223, гласило, что границы действующих землеотводов не подлежат пересмотру.

Собственники помещений МКД, решившиеся совершить правоподтверждающие действия по регистрации своих законных прав на общедолевую собственность в составе ЗУ МКД, получают от московских властей документы, где в большинстве случаев их ЗУ фигурируют в урезанном виде, что наносит им финансовый ущерб  в результате декапитализации их долей.

В результате проводимого в последние 10 лет перемежевания земли в Москве достигаются следующие цели:

1. Формирование источников внебюджетных доходов за счет незаконно отчужденных территорий (на исключенных в результате перемежевания из придомовых территорий   автостоянках возможно строительство и последующая продажа многоярусных гаражей, если это будет допустимо действующим СНиПом, либо оборудование мест хранения машин, которые  могут  сдаваться ГУИСами в аренду их же бывшим владельцам; на исключенных из придомовых территорий детских площадок могут строиться детсады; на исключенных из придомовых территорий спортивных площадках могут строиться ФОКи и т.д.);

2. Легализация осуществленного точечного строительства, произведенное на заведомо несвободных от обременения ЗУ, принадлежащих изначально по закону собственникам помещений МКД, дабы лишить их возможности подавать в суд виндикационные иски об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения;

3. Лишение возможности владельцев парковать свои автомашины на законных основаниях в своих дворах и понудить их приобретать машиноместа в народных гаражах по завышенным ценам.

Таким образом, новое перемежевание застроенной территории может затронуть интересы следующих групп граждан: собственников квартир (уменьшается капитализация их квартир в результате сокращения придомовых территорий), автолюбителей (грозит опасность размещать свои машины за 5 тыс. руб. в месяц, арендуя машиноместа на отчужденных участках около домов или покупать машиноместа  в народных гаражах),  физкультурников (грозит возможность лишиться спортплощадок и оплаты занятий в ФОКах), родителей малолетних детей (грозит опасность лишиться детских площадок и бесплатных прогулок на них) и т.д.

С 2011 года обозначилась интересная тенденция - активная постановка на кадастровый учет ЗУ МКД, которые были возведены по «точечной застройке» как ранее учтенных с разрешенным использованием - для строительства МКД. Таким способом, видимо, преследуется цель узаконить их строительство путем первоочередного оформления на них кадастровых планов. В дальнейшем при квартальном межевании застроенных территорий  ЗУ «точечных» МКД будут в первоочередном и обязательном порядке включаться в проект межевания квартала, нарушая права собственников МКД, чьи ЗУ действительно являются ранее учтенными, но которые пока не были поставлены на кадастровый учет.

Участники Круглого стола склоняются к мнению, что московские власти не обладали полномочиями по своей инициативе проводить в 90-е и 2000-е годы  перемежевание, так как в п.4 статьи 16  Федерального Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сказано, что «если иное не установлено настоящим Федеральным Законом, никто не вправе требовать, иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости.».

Участники Круглого стола придерживаются мнения, что право исключительной инициативы на перемежевание земельного участка закреплено за правообладателями данного земельного участка, а именно, за собственниками зданий и строений, возведенных на данном участке. Более того, в п.3 статьи 20 Федерального Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  указывается, что «с заявлениями об учете объектов недвижимости вправе обращаться собственники таких объектов недвижимости, с заявлениями об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного (наследуемого) владения или постоянного (бессрочного) пользования - лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве».

Участники Круглого стола настаивают на том, что для бесплатного перехода ЗУ, на котором расположен МКД, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме достаточно осуществления Департаментом формирования данного ЗУ в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения в последующем его государственного кадастрового учета.  Ни специального решения органов власти о предоставлении ЗУ, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный ЗУ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется. Обращение любого собственника помещений с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный МКД, должно рассматриваться как основание для формирования ЗУ и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета ЗУ в разумный срок Департаментом.

Уменьшение нормативных размеров площади земельных участков МКД против требований п.4 ст.43 Градостроительного кодекса РФ от 2004 г и против требований п.4 ст.59 Градостроительного кодекса РФ от 1998 года не приводит к постановке на кадастровый учет этих претерпевших изменения ЗУ, т.к. п.3 ст.20 ФЗ №28 «О государственном земельном кадастре» гласит, что «в проведении государственного кадастрового учета земельного участка должно быть отказано, если: площадь земельного участка меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов РФ для земель различного целевого назначения».

В вопросах постановки на кадастровый учет перемежеванных придомовых участков с уменьшенной территорией важна позиция федеральных органов Росреестра, которые могут либо отказать в их постановки, либо не заметить нарушения федерального законодательства.

Участники Круглого стола полагают, что при определении правоустанавливающих документов на придомовую территорию следует руководствоваться п. 2 ст. 47 ФЗ 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007, где записано: «Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу настоящего федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости». Проблема состоит в том, что жителям МКД, построенных в советское время, как правило, отказывают в архивах в выдаче решений органов исполкома о предоставлении земельного участка под строительство МКД, а также первичных паспортов на здания, содержащих сведения о придомовых участках и их границах.

Участники Круглого стола пришли к следующим выводам:

1. Размеры придомовых участков МКД советского периода домостроения следует определять в каждом случае индивидуально, в соответствии с действовавшими на момент ввода в эксплуатацию зданий нормативными документами каждого периода строительства, которые на основании ч.4 ст.43 ГрК РФ должны являться основой для расчета площадей земельных участков домов. Сведения о границах земельных участков в таком случае должны определяться из Постановлений (распоряжений) исполкомов Моссовета (районов), к которым прилагались инвентарные планы с границами и площадями предоставляемого участка, а также планов земельных участков на момент постройки дома, содержащихся в документации БТИ (техпаспорт на домовладение содержит план границ сформированных земельных участков, а не границы уборочной территории, как это обычно утверждают в БТИ).

Размеры придомовых территорий МКД постсоветского периода домостроения должны определяться также в соответствии с требованиями ч.4 ст.43 ГрК РФ, принимая во внимание, что МГСН 1.01-99 до настоящего времени в нарушение ч.3 ст.15 Конституции РФ официально не опубликованы в установленном порядке, в связи с чем применению не подлежат.

1. Все земельные участки МКД до 1.03.2008 года относятся к категории ранее учтенных и считаются сформированными с момента издания постановления органа исполнительной власти о выделе земли для строительства дома (Постановление Исполкома, Правительства Москвы). Межевание земли в настоящий период может проводиться с целью лишь уточнения границ уже сформированных земельных участков МКД. Земельные участки МКД на праве общедолевой собственности признаются таковыми на основании Закона, а не на основании регистрации, что позволяет собственникам МКД с урезанными территориями в судебном порядке обжаловать межевание, проведенное в постсоветское время, и требовать: устранение всяких нарушений прав, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), истребовать имущество из чужого незаконного владения (статья 201 ГК РФ). На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
2. В условиях рыночной экономики и развития рынка земли в Москве постановка земельных участков на кадастровый учет должна проводиться в соответствии с нормативными размерами на момент постройки дома. У собственников МКД есть право решением собрания отказаться от части придомовой территории, либо заключить возмездные договора на их использование.

Участники Круглого стола считают, что вопрос о земле является первостепенным для москвичей. В целях стабильности и установления социальной справедливости необходимо привести московское земельное законодательство в соответствие с федеральным,  признать ошибки в решении земельного вопроса в Москве, привлечь к ответственности виновных должностных лиц  и исключить в дальнейшем любые попытки урезания земли у ее собственников.

При решении вопросов, связанных с использованием земельных участков, собственники помещений МКД, преследующие свои цели, должны иметь более эффективную правовую защиту. Учитывая, что жилищное законодательство предполагает ответственность собственников за содержание МКД, включая его снос за собственные средства в результате старения и прихода в негодность для проживания, а земельный  придомовой участок имеет свойство увеличения своей стоимости во времени, определение его размера является принципиально важным для жителей домов.

Участники Круглого стола считают необходимым обратиться:

1. К Мэру Москвы С.С.Собянину с просьбой привести в соответствие с федеральным законодательством Постановление Правительства Москвы  от 27.06.2006 года № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», также московские строительные нормы и правила в части определения размеров и границ придомовых территорий многоквартирных домов, а также дать соответствующие указания профильным департаментам и комитетам о проведении работы по постановке земельных участков МКД на территории застроенных кварталов на кадастровый учет в соответствии с требованием федерального законодательства и мнением собственников помещений.
2. Во фракцию  КПРФ в Московской городской Думе с просьбой сформировать Рабочую группу по вопросам межевания земли и определения придомовых территорий МКД (Хлынов А.Ю.).
3. К депутатам Московской городской Думы внести поправки в действующее законодательство города Москвы о выделении собственников помещений, проживающих в многоквартирных домах, в отдельную категорию налогоплательщиков и освободить их от уплаты земельного налога на  основании ст.ст. 35,37, 394 НК РФ.
4. В Главное архивное управление города Москвы, Московское городское бюро технической инвентаризации с просьбой предоставлять по запросам собственников помещений МКД правоустанавливающие документы на придомовую территорию (решение органов исполнительной власти о выделении земельного участка для строительства МКД, планы земельных участков и техпаспорта на здания).
5. В Департамент земельных ресурсов города Москвы с требованием формирования и утверждения проекта границ земельных участков МКД в соответствии с ч.4 ст.43 ГрК РФ, т.е. в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства. 
6. В Прокуратуру города Москвы о проверке соответствия московского земельного законодательства и нормативно-правовых актов по определению размеров придомовых участков МКД,  принятии мер прокурорского реагирования в связи с неопубликованием установленным порядком МГСН 1.01-99 и проведенным на его основе межеванием земли в Москве  с 2000 года.

Настоящую резолюцию направить в Правительство РФ, Мэру Москвы, в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, Департамент архитектуры, строительства и градостроительной политики Минрегиона России, Прокуратуру города Москвы, МосгорБТИ, Департамент земельных ресурсов  города Москвы, Главное управления Министерства юстиции Российской Федерации по Москве, Москомархитектуры, Главное архивное управление города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Москве, муниципальные советы,  СМИ, разместить на сайтах КПРФ и КЗПГ.